Quando si acquista casa con un mutuo è bene identificare tutti i costi che l’intera operazione comporta, sia dal lato bancario che immobiliare. i richiedenti possono così costruire un budget realistico che garantisca solvibilità nel lungo periodo ed eviti sorprese e aggravi inattesi dell’esborso previsto.
Cosa sono i costi nascosti del mutuo e perché contano?
Il costo di un mutuo è un calcolo composto da più livelli. Molti acquirenti si concentrano esclusivamente sulla quota capitale di anticipo e il tasso di interesse, ma le spese applicate dagli istituti di credito possono modificare significativamente il TAEG effettivo.
Non considerare questi costi può portare a quello che in inglese viene chiamato “cash-to-close shock”, ovvero la situazione in cui il richiedente scopre pochi giorni prima della firma del mutuo e dell’acquisto di dover disporre di ulteriori soldi per completare l’operazione. Una pianificazione finanziaria adeguata richiede un’analisi approfondita delle spese impreviste del mutuo che si nascondono sotto la superficie di una normale stima del finanziamento.
Che cosa è incluso nei costi di chiusura del mutuo?
I costi accessori del mutuo più immediati emergono alla fine del processo di richiesta. Rappresentano un insieme di spese per i vari servizi che la banca o altri soggetti svolgono durante il processo di valutazione ed erogazione del mutuo. Tra queste voci di costo rientrano:
- spese di istruttoria: sono spese iniziali pagate una tantum, che coprono i costi amministrativi dell’istituto bancario per la gestione della pratica fino al rogito.
- spese di perizia: altra spesa iniziale una tantum, che riguarda la valutazione professionale richiesta dalla banca per assicurarsi che il valore dell’immobile copra il prestito. La perizia può essere effettuata da personale bancario o da periti terzi incaricati dalla banca stessa, e il pagamento andrà quindi effettuato alla banca o al perito.
- assicurazione “incendio e scoppio”: è l’assicurazione obbligatoria contro alcuni danni rilevanti che protegge il valore dell’immobile come garanzia del mutuo. In genere viene addebitata ogni mese assieme alla rata. Viene sempre proposta dalla banca, ma il cliente è libero di cercare una polizza equivalente (purché accettata dalla banca) a costo minore. In certi casi la polizza condominiale esistente sul fabbricato, in presenza dei requisiti richiesti dalla banca e con vincolo a suo favore, può valere come assicurazione per il mutuo.
- commissioni di incasso rata: come dice il nome, sono legate all’addebito periodico del mutuo e si pagano quindi ad ogni rata.
- commissioni di gestione pratica: sono riferite ai costi di gestione bancaria della pratica di mutuo nel tempo, e possono prevedere un pagamento ad ogni rata o per periodi (in genere annuali).
- imposta sostitutiva: è un’imposta applicata dalla banca sull’importo del mutuo erogato. L’aliquota è dello 0,25% in caso di mutuo prima casa, del 2% per seconda casa. L’importo viene trattenuto direttamente dalla banca al momento dell’erogazione del mutuo.
A parte l’imposta sostituiva, tutte le altre spese possono variare da banca a banca: in alcuni casi si tratta di importi fissi, altre volte vengono calcolati come percentuale sul valore dell’operazione. Ci sono banche che non applicano determinati costi, oppure li accorpano in una voce unica di costo.
È importante verificare se possano esserci costi agevolati soggetti a determinati parametri dell’operazione, al venir meno dei quali si perde l’agevolazione e i costi aumentano.
Nel caso specifico della perizia, è bene tener presente che in molti casi il costo andrà sostenuto anche nel caso che si rinunci al mutuo o l’operazione non si perfezioni.
Le spese iniziali vengono spesso detratte dall’importo di mutuo, e riducono quindi la somma che effettivamente resta a disposizione per l’acquisto dell’immobile.
Ulteriori costi accessori
In funzione della tipologia di mutuo, molte banche offrono prodotti e condizioni aggiuntive che aumentano il grado di flessibilità, garanzia e protezione dell’immobile e della famiglia, ma che prevedono costi aggiuntivi. Le principali sono:
- preammortamento: le banche possono offrire un periodo iniziale più o meno lungo di preammortamento, durante il quale si pagano soltanto interessi e le rate risultano più basse. Si deve tener presente che si tratta di interessi aggiuntivi rispetto a quelli calcolati sul totale delle rate “piene”, composte sia dalla quota capitale che dagli interessi.
- assicurazioni CPI: offrono protezione contro eventi che possano compromettere la capacità di regolare rimborso del mutuo (decesso, infortunio, malattia, perdita del lavoro). Possono essere addebitate una tantum all’inizio del mutuo o di anno in anno, e prevedono in genere la possibilità del rimborso della quota non usufruita in caso di estinzione anticipata del mutuo. Trova maggiori informazioni su cos’è una polizza CPI e come protegge il mutuo e la casa.
Tali polizze permettono spesso di accedere a percentuali di finanziamento più elevate o a tassi ridotti. Il costo varia molto in funzione dell’età e genere dell’assicurato e dell’importo e durata del mutuo. - costi opzionali: alcune banche prevedono la possibilità per il cliente di effettuare delle modifiche al tasso, alla durata e ai pagamenti durante la vita del mutuo, a fronte di costi aggiuntivi in genere calcolati come percentuale da aggiungere al tasso del mutuo stesso. Il cliente, a fronte di un tasso leggermente più elevato, si riserva così di adattare il mutuo alle diverse situazioni di convenienza o comodità future.
- rendicontazioni aggiuntive: molto spesso le banche applicano dei costi per la produzione di rendiconti aggiuntivi rispetto a quelli standard previsti dal contratto. Ad esempio, un rendiconto dei pagamenti in forma cartacea o una certificazione degli interessi passivi, sempre in forma cartacea.
Quali sono le ulteriori spese legate alla proprietà oltre al mutuo?
Dal giorno in cui si ricevono le chiavi di casa, ai costi finanziari si aggiungono i costi “operativi” legati alla proprietà della casa, che è bene considerare durante la richiesta del mutuo in quanto essenziali dal punto di vista immobiliare. Tra le voci principali si devono considerare:
- spese notarili: sia il mutuo che l’acquisto dell’immobile devono essere stipulati come atto pubblico presso un notaio, il cui onorario va quindi considerato tra i costi da sostenere. Ricorrendo al “rogito contestuale”, detto anche “atto unico”, si può procedere alla firma dell’atto di mutuo e dell’atto di compravendita nello stesso momento e davanti allo stesso notaio, in modo da semplificare l’iter burocratico e risparmiare sui costi notarili.
- imposte sull’acquisto: l’acquisto immobiliare prevede il pagamento di alcune imposte, che vengono calcolate e riscosse direttamente dal notaio. Per il dettaglio si può consultare la faq dedicata a quali imposte si pagano per l’acquisto della prima casa.
- agenzia immobiliare: se l’acquisto della casa avviene tramite un agente immobiliare si dovrà prevedere il pagamento della commissione spettante per la transazione, normalmente calcolata in percentuale sul valore finale di acquisto e con l’aggiunta di iva e ritenute accessorie. Qualora l’agente o altro intermediario sia stato coinvolto anche nella richiesta di mutuo si dovrà tenere presente anche la commissione eventualmente spettante.
- spese condominiali: è bene verificare che non vi siano spese condominiali pregresse a carico, o se siano previsti lavori di manutenzione straordinaria. In particolare, i costi per le opere già approvate restano a carico della precedente proprietà, anche per lavori non ancora eseguiti. Se invece si prevede a breve di deliberare lavori importanti, si dovrà tener conto dei costi aggiuntivi rispetto alle normali spese condominiali ordinarie.
- manutenzione e “regola dell’1%”: in funzione delle esigenze di manutenzione e intervento nel lungo termine, molti esperti consigliano di destinare annualmente alla manutenzione un accantonamento pari all’1% del valore dell’immobile.
Come identificare e verificare le voci di spesa del mutuo
Il documento di riferimento per analizzare i costi del mutuo è il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato e personalizzato), un documento che riassume in modo chiaro e completo tutte le caratteristiche e i costi del prodotto e che la banca deve obbligatoriamente consegnare al cliente prima della sottoscrizione del contratto.
Il PIES è un formato standardizzato, che consente quindi un più semplice confronto tra le offerte di diversi istituti, e personalizzato, redatto quindi sulla base dei dati del richiedente e dell’operazione per la quale sta facendo richiesta.
Un’attenta consultazione del PIES e degli altri documenti informativi bancari permette di:
- controllare il dettaglio delle commissioni del mutuo, per capirne il costo effettivo
- individuare termini vaghi, non quantificati, o altre clausole che devono essere verificate ed eventualmente contestate o eliminate
- confrontare le voci e le condizioni con quelle del contratto definitivo, per richiedere spiegazioni prima di firmare se compaiono nuove spese impreviste del mutuo o alcuni costi aumentano significativamente senza un cambiamento condiviso di situazione.
In sintesi: prepararsi all’impegno finanziario completo
Comprendere i costi nascosti del mutuo significa eliminare le sorprese e pianificare l’acquisto della casa in modo organizzato. Utilizzando una checklist dei costi del mutuo e pianificando spese aggiuntive come notaio, imposte, manutenzione e assicurazioni, si passa dall’essere semplici acquirenti a proprietari preparati.
La scelta di un mutuo o di un prestito è una decisione complessa e delicata, da cui parte il proprio progetto: evitare il fai‑da‑te e affidarsi a un mediatore creditizio indipendente come Credipass permette di confrontare più banche, individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze e scegliere il finanziamento più conveniente, offrendo anche assistenza e consulenza nell’analisi e comprensione di tutte le condizioni contrattuali del mutuo e in tutte le fasi di richiesta e gestione amministrativa della pratica.
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