Chi sottoscrive un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione e/o ristrutturazione dell’abitazione principale può beneficiare della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi pagati alla banca. L’agevolazione è prevista dall’art. 15 del TUIR e rappresenta uno dei principali vantaggi fiscali legati all’acquisto della casa.
A quanto ammonta la detrazione?
La detrazione del 19& si applica su un importo massimo di 4.000 euro all’anno, comprensivo non solo degli interessi passivi, ma anche di alcuni oneri accessori sostenuti per ottenere il mutuo. Il beneficio fiscale massimo è quindi pari a 760 euro annui (4.000 × 19%).
Quali spese si possono detrarre?
Oltre agli interessi passivi, rientrano nel limite dei 4.000 euro anche alcune spese sostenute al momento della stipula del finanziamento, tra cui:
- spese di istruttoria della pratica
- costo della perizia tecnica richiesta dalla banca
- imposta sostitutiva sul mutuo
- onorario del notaio relativo al contratto di mutuo (non quello del rogito di compravendita)
- spese notarili per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca.
È importante sapere che queste spese accessorie sono detraibili una sola volta, nell’anno in cui vengono sostenute. Gli interessi passivi, invece, possono essere portati in detrazione ogni anno per tutta la durata del mutuo, sempre entro quanto pagato nel singolo anno e nel limite complessivo previsto dalla legge.
Come si calcola la detrazione?
Se, ad esempio, nel primo anno sono stati pagati:
- interessi passivi: 1.500 euro
- spese bancarie: 700 euro
- spese notarili: 1.200 euro
La spesa complessiva detraibile sarà di 3.400 euro. La detrazione IRPEF sarà quindi: 3.400 × 19% = 646 euro.
Se invece interessi e spese accessorie raggiungessero complessivamente 4.500 euro, la detrazione verrebbe comunque calcolata sul limite massimo di 4.000 euro, con un risparmio fiscale massimo di 760 euro.
Dal secondo anno, non essendoci più le spese di stipula, rimarrà la detrazione sugli interessi passivi pagati di anno in anno.
Interessi e detrazione diminuiscono nel tempo
Nella maggior parte dei mutui viene utilizzato il piano di ammortamento “alla francese”, in cui le prime rate comprendono una quota interessi più elevata, mentre negli anni successivi aumenta progressivamente la quota capitale.
Questo significa che anche gli interessi pagati diminuiscono nel tempo e, di conseguenza, si riduce l’importo detraibile.
Ad esempio, nel caso in un mutuo con durata 30 anni:
- interessi pagati il primo anno: 3.600 euro → detrazione 684 euro
- interessi pagati al decimo anno: 2.800 euro → detrazione 532 euro
- interessi pagati al ventesimo anno: 1.650 euro → detrazione 314 euro.
Possono sembrare importi contenuti rispetto al costo del mutuo, ma permettono comunque di ridurre la spesa effettiva per interessi passivi fino al 19%. Va tenuto presente che la riduzione non ha effetto diretto sulle rate che si pagano, in quanto viene ottenuta come rimborso fiscale con la dichiarazione dei redditi presentata l’anno successivo.
Chi ha diritto alla detrazione?
La detrazione spetta al contribuente che sia contemporaneamente:
- intestatario del contratto di mutuo;
- proprietario (o comproprietario) dell’immobile acquistato;
- soggetto che sostiene effettivamente il pagamento degli interessi.
Nel caso di mutuo cointestato tra due coniugi o conviventi comproprietari dell’immobile, ciascuno potrà detrarre la quota di interessi corrispondente alla propria quota di cointestazione del mutuo.
Esempio: mutuo cointestato al 50%, interessi annui pari a 2.400 euro. Ogni cointestatario potrà detrarre 1.200 euro, ottenendo un beneficio fiscale di 228 euro.
Non è però possibile portare in detrazione la quota degli interessi sostenuti per conto di familiari, a meno che non si tratti del coniuge. In tal caso il coniuge che sostiene interamente la spesa può beneficiare della detrazione anche sulla quota riferibile al coniuge a carico.
Se il mutuo ha un solo intestatario e l’immobile è cointestato, l’unico intestatario del mutuo può detrarre la quota calcolata sul totale degli interessi passivi, mentre gli altri intestatari dell’immobile non hanno diritto alla detrazione.
Quali requisiti devono essere rispettati?
Per beneficiare della detrazione è necessario che il mutuo sia ipotecario e destinato all’acquisto, costruzione e/o ristrutturazione dell’abitazione principale. Inoltre, il mutuo deve essere stipulato nell’anno precedente o successivo all’acquisto dell’immobile e quest’ultimo deve essere adibito ad abitazione principale entro dodici mesi, salvo le eccezioni previste dalla normativa.
Per la dichiarazione dei redditi è sufficiente conservare la certificazione annuale rilasciata dalla banca con gli interessi pagati e la documentazione relativa alle spese sostenute per la stipula del mutuo.
Questi documenti potranno essere richiesti dal CAF, dal commercialista oppure dall’Agenzia delle Entrate in caso di controlli.
Cosa cambia con le novità IRPEF 2025?
Dal 2025 è stato introdotto un limite complessivo alle detrazioni fiscali per i contribuenti con redditi superiori a 75.000 euro. Anche la detrazione degli interessi sul mutuo può essere interessata da questo nuovo meccanismo, che tiene conto del reddito e della situazione familiare del contribuente.
Per questo motivo, quando si valuta un mutuo è utile considerare non solo la rata mensile, ma anche il beneficio fiscale effettivamente ottenibile, verificando le agevolazioni spettanti in base alla propria situazione.
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