La separazione o il divorzio non comportano automaticamente la modifica o l’estinzione del mutuo cointestato. Anche se la coppia decide di interrompere il matrimonio o la convivenza, il contratto di mutuo continua a produrre i suoi effetti fino a quando non viene estinto o modificato con il consenso della banca. La separazione regola i rapporti tra gli ex coniugi, ma non modifica gli obblighi assunti nei confronti dell’istituto di credito.
Chi deve continuare a pagare il mutuo in caso di separazione o divorzio?
Se il mutuo è cointestato, entrambi i mutuatari restano responsabili del rimborso delle rate, anche se uno dei due lascia l’abitazione o il giudice assegna la casa all’altro coniuge.
Nella maggior parte dei casi il contratto prevede la responsabilità solidale: ciò significa che, se uno dei due smette di pagare la propria quota, la banca può richiedere l’intero importo della rata all’altro intestatario, senza dover prima agire nei confronti dell’ex coniuge. Successivamente l’intestatario pagante potrà rivalersi nei confronti dell’ex coniuge per recuperare quanto versato, ma questo riguarda il rapporto tra le parti e non quello con la banca.
L’accordo di separazione basta per liberare uno dei due coniugi intestatari del mutuo?
No. Gli accordi raggiunti durante la separazione o il divorzio hanno efficacia tra gli ex coniugi, ma non sono vincolanti per la banca, che continua a fare riferimento al contratto di mutuo originario. Per liberare uno degli intestatari è necessario il consenso dell’istituto di credito.
Come può uscire dal mutuo uno degli ex coniugi?
Esistono diverse soluzioni, la cui fattibilità dipende dalla valutazione della banca:
1 Accollo del mutuo
È la soluzione più frequente. L’ex coniuge che mantiene la proprietà dell’immobile chiede di intestarsi anche l’intero mutuo.
La banca verifica che il richiedente abbia un reddito sufficiente per sostenere autonomamente le rate e, solo se la valutazione è positiva, libera l’altro intestatario, che non sarà più obbligato nei confronti dell’istituto di credito.
Può anche accadere il contrario: uno dei coniugi mantiene una quota di proprietà dell’immobile, ma il mutuo viene intestato esclusivamente all’altro. Si tratta di una situazione possibile, ma richiede sempre l’approvazione della banca e un’attenta valutazione degli aspetti patrimoniali e fiscali.
2 Surroga o nuovo mutuo
In alcuni casi il coniuge che mantiene l’immobile può sostituire il mutuo esistente con un nuovo finanziamento intestato esclusivamente a sé, attraverso una surroga o un nuovo mutuo. Anche in questo caso la banca effettuerà una nuova istruttoria reddituale.
3 Vendita dell’immobile
Se nessuno dei due può sostenere il mutuo da solo, la soluzione può essere la vendita dell’immobile.
Con il ricavato viene estinto il mutuo residuo e l’eventuale differenza viene ripartita tra gli ex coniugi secondo gli accordi o le rispettive quote di proprietà.
Cosa succede se il mutuo è intestato a un solo coniuge ma la casa è cointestata?
Può accadere che l’immobile sia di proprietà di entrambi i coniugi, mentre il mutuo sia intestato soltanto a uno di loro. In questo caso è importante distinguere tra il rapporto con la banca e quello tra gli ex coniugi.
Nei confronti della banca, l’unico obbligato al pagamento delle rate è il titolare del mutuo. Anche dopo la separazione o il divorzio, sarà quindi lui a dover continuare a rimborsare il finanziamento, indipendentemente dagli accordi tra le parti o dall’assegnazione della casa familiare.
Dal punto di vista patrimoniale, invece, entrambi continuano a essere proprietari dell’immobile secondo le rispettive quote, salvo che uno dei due ceda la propria quota all’altro.
Gli scenari più comuni possono essere i seguenti:
1 L’intestatario del mutuo mantiene la casa
Se il coniuge intestatario del mutuo acquista anche la quota dell’altro proprietario, diventa unico proprietario dell’immobile e continua a pagare il mutuo come già previsto dal contratto.
2 Il comproprietario mantiene la casa
Se è il coniuge non intestatario del mutuo a voler mantenere l’immobile, normalmente sarà necessario acquistare la quota dell’altro e trovare una soluzione per il finanziamento. La banca può autorizzare un accollo del mutuo oppure richiedere la stipula di un nuovo mutuo intestato al nuovo proprietario. Senza il consenso della banca, il mutuo rimane intestato al debitore originario.
3 L’immobile viene venduto
Come già visto, il ricavato della vendita viene utilizzato per estinguere il debito residuo e l’eventuale somma rimanente viene ripartita tra i proprietari in base alle quote di proprietà.
Chi può detrarre gli interessi del mutuo in caso di separazione o divorzio?
La detrazione IRPEF degli interessi passivi spetta solo a chi possiede contemporaneamente due requisiti:
• è intestatario del mutuo;
• è proprietario (o comproprietario) dell’immobile destinato ad abitazione principale.
Se, dopo la separazione, uno dei due perde uno di questi requisiti, potrebbe non avere più diritto alla detrazione fiscale.
Anche in caso di mutuo intestato a un solo coniuge e casa cointestata, la detrazione spetta solo al soggetto che possiede entrambi i requisiti richiesti dalla legge: essere intestatario del mutuo ed essere proprietario (anche solo in quota) dell’immobile.
Cosa fare prima di prendere una decisione?
Quando è presente un mutuo cointestato, è consigliabile valutare con attenzione le diverse opzioni prima di definire gli accordi di separazione.
Un confronto con la banca e con un consulente permette di verificare se sia possibile procedere con un accollo, una surroga o altre soluzioni, evitando che uno degli ex coniugi rimanga obbligato al pagamento di un mutuo relativo a un immobile che non utilizza più.
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