Quando conviene chiedere la surroga del mutuo?

Ultimo aggiornamento: 05 ottobre 2026

Per capire quando conviene surrogare un mutuo nel 2026, è necessario confrontare l’importo delle rate e i costi del proprio mutuo con quelli derivanti dal mutuo che si potrebbe sottoscrivere con la nuova banca, con una valutazione prospettica di lungo periodo.

Come funziona la surroga del mutuo
La surroga di un mutuo, detta anche portabilità, permette di sostituire il proprio mutuo con un nuovo mutuo di un’altra banca, senza nessun costo (notaio compreso) per il passaggio. Tra i punti principali è bene ricordare che:

• é possibile modificare spread, tipo di tasso e durata del mutuo originario
• restano a carico del mutuatario le spese ricorrenti come assicurazioni, incasso rata e gestione mutuo, se previste dal mutuo della nuova banca
• l’importo del mutuo sarà uguale al capitale residuo da rimborsare (non si può chiedere finanziamento aggiuntivo)
• gli intestatari del mutuo non possono essere modificati.

Come incidono il valore dell’immobile e l’LTV sulla surroga
La nuova banca valuta anche il rapporto tra il capitale residuo del mutuo e il valore aggiornato dell’immobile. Questo rapporto, denominato LTV, può essere verificato attraverso una nuova perizia. Per esempio, con un debito residuo di 120.000 euro e un immobile valutato 200.000 euro, l’LTV è pari al 60%. Se il valore riconosciuto dalla banca fosse invece di 140.000 euro, il rapporto salirebbe a circa l’85,7%, riducendo il numero delle offerte potenzialmente disponibili.

Il regolare pagamento delle rate precedenti rappresenta un elemento positivo, ma non elimina la nuova valutazione del reddito, dell’indebitamento e della garanzia immobiliare. Per comprendere come viene determinato questo rapporto è possibile consultare le informazioni sull’LTV del mutuo.

È sempre possibile ottenere la surroga?
La banca originaria non si può opporre alla surroga, ma la nuova banca potrebbe non concederla in presenza di casistiche particolari, tra cui:

• scadenza a breve del mutuo
• rapporto rata/reddito o valore dell’immobile inadeguato
• importo residuo ridotto
• rate precedenti non pagate o altri insoluti
• altre surroghe recenti già effettuate.

Quando conviene la surroga
In generale, la portabilità del mutuo può risultare conveniente se consente di ridurre il tasso di almeno lo 0,75%–1%, ma la valutazione cambia per ogni singola situazione: per molte famiglie anche poche decine di euro al mese possono fare una differenza importante nella sostenibilità delle rate, e per importi di mutuo molto elevati anche piccole variazioni del tasso possono tramutarsi in riduzioni rilevanti di rata e interessi.
I tre fattori più importanti da considerare sono:

• tasso d’interesse: determina il costo futuro del mutuo e l’importo delle rate
• tipo di tasso: passare da variabile a fisso (o viceversa) può migliorare la convenienza e la sostenibilità del mutuo nel tempo
• durata: permette di modificare l’importo mensile della rata e il costo complessivo degli interessi.

Valutare le possibili combinazioni tra questi fattori rispetto al mutuo attuale è indispensabile per comprendere la reale convenienza della surroga e la soluzione migliore rispetto alla propria situazione finanziaria generale.

Conviene la surroga oggi? Analisi del mercato 2026
Ad oggi i tassi per un mutuo di surroga di durata tra i 20 ed i 30 anni partono dal 2,65% – 2,80% per il tasso variabile e il 3,65% – 3,85% per il tasso fisso. Rispetto a tali livelli, in caso di immobili in classe energetica A o B i tassi fissi sono più bassi di 0,25% – 0.30%.
La sostituzione del mutuo può essere particolarmente interessante per chi avesse sottoscritto mutui con tassi superiori nel recente passato.
I molti anni del periodo dei “tassi zero” hanno permesso fino al 2022 a tante famiglie di sottoscrivere mutui a tassi irripetibili e ben difficilmente sostituibili ora, ma negli anni precedenti i tassi erano ben più alti: nel 2013 i tassi fissi superavano il 5%, e nel 2014 erano di poco inferiori.
In tempi più recenti, poi, a seguito della forte impennata del costo del denaro causata dalla guerra in Ucraina, i tassi dei mutui nel 2022 – 2023 erano saliti notevolmente, con tassi fissi che nell’autunno del 2023 partivano dal 3,50% – 3,90% e superavano spesso il 4,00%.
Ipotizzando una surroga di un mutuo originario da 120.000 euro della durata di 30 anni, con un nuovo mutuo a tasso fisso i risultati sarebbero i seguenti:

* Da notare che, rispetto al mutuo erogato nel 2023, con il nuovo tasso al 3,70%, la rata della surroga (579 €) risulta superiore alla rata attuale (566 €) ma il risparmio complessivo rimarrebbe positivo (9.684 €), perché la durata del nuovo mutuo viene ridotta da quella residua del mutuo originario a 25 anni.
Se si allungasse a 30 anni la durata del nuovo mutuo di surroga, la rata scenderebbe da 566 € a circa 521 € ma, allungandosi la durata residua da circa 27 anni a 30 anni, non si avrebbe più un risparmio complessivo e il costo totale per gli interessi aumenterebbe di circa 4.176 €.
E’ bene quindi tenere presente che, a seconda della combinazione di livello del tasso e durata del mutuo, una surroga potrebbe non permettere di ridurre sia la rata mensile che il risparmio totale, e occorrerà valutare cosa prediligere rispetto alla propria situazione specifica sia di breve che di lungo termine.

Il risparmio potrebbe risultare maggiore in caso di eventuali migliori offerte di tasso, e aumentare ulteriormente in caso di calcolo con il tasso variabile, le cui oscillazioni non rendono però possibile valutare quale sarebbe il reale effetto finale sulla rata e sugli interessi risparmiati.

I rialzi progressivi dell’inflazione e del costo del denaro nel 2026, inoltre, stanno generando aumenti dei tassi sui nuovi mutui anche per le surroghe, riducendo quindi il margine di risparmio ottenibile rispetto ad un mutuo precedente. Rispetto a inizio settembre i tassi per le surroghe sono aumentati di vari decimi di punto, riducendo di fatto notevolmente il margine di riduzione sulla rata mensile e sulla spesa complessiva per gli interessi.

Al di là del risparmio effettivo, occorre valutare il mutuo originario nella prospettiva della sua durata complessiva e della situazione economica attuale.
Le incertezze e le tensioni geopolitiche internazionali, con in primo piano la crisi iraniana, hanno generato aumenti dell’inflazione e del costo del denaro di cui al momento è difficile prevedere l’estensione e la durata.
Le scelte per un eventuale cambio di mutuo vanno quindi fatte tenendo presente tale scenario e riflettendo sulla propria condizione economica e reddituale, in modo da valutare gli effetti sul bilancio familiare in termini di risparmio, sostenibilità, stabilità e sicurezza.

Regole pratiche per valutare una surroga di mutuo

• Riduzione della rata o stabilizzazione della rata stessa non sono due obiettivi in contraddizione: ognuno di essi comporta dei vantaggi di gestione finanziaria, e la loro importanza e priorità cambia in funzione della specifica situazione personale
• In molti casi il proprio mutuo è già equilibrato, e la surroga può non risultare conveniente o necessaria
• Oltre alla semplice ricerca di un tasso migliore, il rifinanziamento rappresenta uno strumento efficace per riorganizzare la propria situazione finanziaria complessiva
• Data la situazione incerta di mercato, nel 2026 gli istituti di credito analizzano il merito creditizio con ancora maggiore attenzione
  Eventuali ulteriori prestiti o pagamenti rateali attivati successivamente al mutuo originario potrebbero modificare o limitare la possibilità di accedere alla surroga
• La banca originaria potrebbe modificare le condizioni del mutuo per evitare la surroga e non perdere il cliente, ma se l’istruttoria della nuova banca, nel frattempo, è andata molto avanti si corre il rischio di dover comunque pagare le spese di gestione e perizia
• Prima di firmare un nuovo contratto di mutuo, è consigliabile evitare il “fai da te” e valutare il supporto di operatori professionali e competenti per analizzare le offerte realmente disponibili e identificare quelle più adatta alla propria situazione personale.

La scelta di un mutuo o di un prestito è una decisione complessa e delicata, da cui parte il proprio progetto: evitare il fai‑da‑te e affidarsi a un mediatore creditizio indipendente come Credipass permette di confrontare più banche, individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze e scegliere il finanziamento più conveniente.

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