L’accessibilità al mutuo non dipende più soltanto dalla disponibilità delle banche a finanziare l’acquisto di un’abitazione, ma soprattutto dalla capacità di costruire un equilibrio sostenibile tra reddito disponibile, livello dei tassi e durata del finanziamento. Il Monitor del Credito di Credipass calcola gli importi di mutuo ottenibili in base al reddito.
Negli ultimi anni il mercato dei mutui ha attraversato una trasformazione profonda. Dopo oltre un decennio caratterizzato da tassi d’interesse eccezionalmente contenuti, il nuovo scenario economico ha riportato al centro della valutazione un elemento spesso dato per scontato: la sostenibilità della rata.
In un contesto in cui i redditi crescono lentamente mentre il costo delle abitazioni resta elevato, ogni punto percentuale di tasso e ogni anno aggiuntivo di durata possono modificare in misura significativa il capitale che una famiglia riesce effettivamente a ottenere.
Il rapporto rata/reddito rimane il principale indicatore di sostenibilità
Le simulazioni riportate nel Monitor del Credito di Credipass assumono come riferimento un rapporto rata/reddito pari al 35%, valore comunemente considerato come limite prudenziale dal sistema bancario per valutare la capacità di rimborso del cliente. Pur variando da banca a banca in funzione del profilo del richiedente e delle spese familiari, questa soglia rappresenta un indicatore di mercato utile per comprendere come cambino le possibilità di accesso al credito al variare delle condizioni finanziarie.
In termini pratici significa che una famiglia con un reddito netto mensile di 2.000 euro potrà destinare indicativamente fino a circa 700 euro alla rata del mutuo, mentre con un reddito di 3.000 euro la rata sostenibile sale a circa 1.050 euro. Da questo semplice rapporto deriva tutto il resto: l’importo finanziabile, la durata necessaria e, in ultima analisi, anche il valore dell’immobile che sarà possibile acquistare.
La durata del mutuo è diventata la principale leva per aumentare il capitale ottenibile
Uno degli aspetti più interessanti messi in evidenza dal Monitor di Credipass riguarda il ruolo della durata del finanziamento nel migliorare l’accessibilità al credito.
A parità di reddito, tasso d’interesse e rapporto rata/reddito, estendere la durata del mutuo da 20 a 30 anni consente infatti di incrementare il capitale finanziabile di circa il 30-35%. Si tratta di una differenza estremamente rilevante, soprattutto nelle aree del Paese dove il valore degli immobili continua a mantenersi elevato.
Una famiglia che, con una rata di 700 euro e un mutuo ventennale, riesce ad accedere a un finanziamento di circa 130.000 – 140.000 euro, a parità di condizioni economiche, scegliendo una durata trentennale potrebbe arrivare a ottenere un capitale tra i 170.000 ed i 190.000 euro, ampliando sensibilmente la scelta degli immobili acquistabili.
Naturalmente questo vantaggio comporta anche un rovescio della medaglia: distribuire il rimborso su un periodo più lungo significa pagare interessi per un numero maggiore di anni, con un aumento del costo complessivo dell’operazione. È quindi una soluzione che migliora l’accessibilità nell’immediato ma richiede una valutazione attenta degli effetti nel lungo periodo.
Anche il tipo di tasso incide sulla capacità di acquisto
Oltre alla durata, il Monitor del Credito di Credipass evidenzia come anche la scelta tra tasso fisso e variabile produca effetti concreti sul capitale ottenibile.
Nelle simulazioni considerate, calcolate ai tassi dell’11 giugno 2026, il differenziale tra tasso fisso e tasso variabile è di poco superiore agli 0,80 punti percentuali. Questa differenza, apparentemente contenuta, permette di ottenere un importo finanziabile mediamente superiore tra l’8% e il 12%, a seconda della durata scelta.
La scelta, tuttavia, non può basarsi esclusivamente sul vantaggio iniziale. Un tasso variabile espone infatti il mutuatario alle future oscillazioni del costo del denaro, mentre il tasso fisso garantisce stabilità e certezza della rata per tutta la durata del finanziamento.
Tutte le soglie effettive di importo vanno poi chiaramente verificate in base al valore dei tassi d’interesse del momento, in modo da ottenere indicazioni sempre attuali.
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Il nuovo mercato dei mutui richiede un equilibrio tra accessibilità e sostenibilità
Nel nuovo scenario dei mutui le durate più lunghe rappresentano uno strumento fondamentale per mantenere aperto l’accesso alla proprietà immobiliare, compensando almeno in parte l’aumento del costo del denaro e la crescita dei prezzi delle abitazioni. Allo stesso tempo, la scelta tra tasso fisso e variabile assume un’importanza strategica, poiché influenza non soltanto la rata iniziale ma anche il capitale finanziabile e il livello di rischio che la famiglia sarà chiamata a sostenere negli anni.
Più che in passato, quindi, il mutuo non può essere considerato un semplice prodotto finanziario standardizzato. È il risultato di un insieme di variabili strettamente collegate tra loro, da valutare con attenzione in quanto anche differenze apparentemente modeste di tasso o di durata possono tradursi in decine di migliaia di euro di capacità di acquisto aggiuntiva, oppure in un costo complessivo del finanziamento significativamente più elevato.
A cura di Roberto Anedda
Responsabile Analisi Mercati e Public Relations Credipass
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