Confronto finanziario tra acquisto casa con mutuo e affitto

Per confrontare correttamente il costo di un acquisto con mutuo rispetto a quello di un affitto non è sufficiente mettere a confronto la rata mensile e il canone di locazione.

Acquisto o affitto: una scelta complessa
La scelta tra acquistare casa, magari con mutuo, o vivere in affitto dipende da numerosi fattori personali ed economici, tra cui stabilità lavorativa, disponibilità finanziaria, durata prevista della permanenza nell’immobile, andamento dei tassi di interesse e mercato immobiliare locale.
Al di là delle singole valutazioni, un confronto corretto tra le due alternative non può prescindere dalla conoscenza dei diversi costi coinvolti e da un’analisi comparata il più possibile completa.
Le due alternative includono infatti voci di costo molto diverse tra loro, alcune immediate e facilmente visibili, altre distribuite nel tempo o spesso sottovalutate. Per ottenere una simulazione realistica è quindi necessario considerare il costo complessivo delle due opzioni lungo tutto il periodo temporale analizzato.

Le principali voci di costo dell’acquisto con mutuo

Capitale iniziale
Acquistare una casa richiede normalmente una disponibilità economica iniziale composta da:

• anticipo non finanziato dalla banca
• spese notarili
• imposte (agevolate per la prima casa)
• eventuale provvigione dell’agenzia immobiliare.

Queste somme incidono immediatamente sul capitale disponibile e rappresentano uno dei principali elementi da considerare nel confronto con l’affitto.

Costi del mutuo
La rata e il costo totale del mutuo dipendono principalmente da:

• importo finanziato
• durata
• tasso di interesse (un tasso fisso rende certi la rata e il costo complessivo del mutuo)

Gli interessi rappresentano il costo finanziario principale del mutuo. In una simulazione di lungo periodo è utile considerare non solo gli interessi complessivi pagati, ma anche il risparmio fiscale: per l’acquisto della prima casa è possibile detrarre dall’Irpef il 19% di interessi e spese notarili, con un limite di 4.000 euro annui.

Le altre voci di spesa normalmente collegate al mutuo sono:

• spese iniziali di istruttoria bancaria e perizia dell’immobile
• costi bancari ricorrenti: incasso rata, assicurazioni obbligatorie, etc
• imposta sostitutiva (0,25% per la prima casa, 2% per la seconda casa)
• parcella notarile per l’atto di mutuo (possibile risparmio se si ricorre all’atto unico di mutuo e compravendita)

Manutenzione e costi ricorrenti della proprietà
La proprietà immobiliare comporta ulteriori costi periodici, tra cui:

• manutenzione ordinaria e straordinaria
• eventuali spese condominiali
• imposte sulla proprietà.

Le principali voci di costo dell’affitto

Canone di locazione
Il costo principale è rappresentato dal canone mensile, che può aumentare negli anni in funzione dell’inflazione (in base ai periodici aggiornamenti ISTAT) e
delle condizioni del mercato immobiliare locale.
Anche incrementi contenuti possono produrre un aumento significativo del costo complessivo nel tempo. Per questo motivo, nelle simulazioni è utile applicare una rivalutazione annua dell’affitto.

Deposito cauzionale e spese iniziali
L’affitto comporta generalmente costi iniziali inferiori rispetto all’acquisto, ma possono comunque essere presenti:

• deposito cauzionale (in genere corrispondente ad un certo numero di mensilità)
• eventuali commissioni di agenzia e spese di registrazione del contratto.

Confronto completo tra acquisto casa e affitto
La tabella comparativa seguente è un esempio di come integrare le diverse variabili e stimare il costo totale delle due alternative a seconda dei valori inseriti.

Per la simulazione sono stati utilizzati i seguenti parametri:

• acquisto/affitto: prima casa di 70 mq a Milano, quotazione media in zone semicentrali non periferiche
• mutuo: 80% del valore dell’immobile, durata 30 anni, tasso fisso 3,3 – 3,4% (migliore condizione non agevolata)
• capitale iniziale: 20% del valore per l’acquisto, deposito cauzionale di tre mensilità per l’affitto
• agenzia immobiliare: commissione 3% sul prezzo di acquisto, una mensilità per l’affitto
• imposte: importi agevolati su acquisto e mutuo prima casa
• spese notarili: ipotesi indicativa al 2% del valore dell’acquisto
• totale spese iniziali: costi per mutuo, agenzia, imposte e notaio
• spese accessorie acquisto: 1,5% annuo di spese di manutenzione straordinaria + 12 euro mensili di spese bancarie e assicurative per il mutuo
• totale versato in 30 anni: totale costi mensili per il mutuo, totale canoni di affitto rivalutati all’1,5% annuo
• patrimonio finale: valore dell’immobile, capitale a fine investimento per l’affitto.

Parametri indicativi:

• inflazione: valore medio annuo 1,5% (media 2005-2025: 1,7%)
• rivalutazione immobile: 0,50% annuo
• rendimento capitale: 5% annuo.

I valori utilizzati sono volutamente conservativi e prudenziali. L’inflazione è stata ipotizzata ad un livello medio contenuto (la media degli ultimi 20 anni sarebbe 1,7%). Il valore dell’immobile è legato sia all’andamento del mercato immobiliare che a possibili incrementi di valore per i lavori di manutenzione e miglioria. Nel caso dell’affitto, l’impiego alternativo del capitale iniziale in forme di investimento più aggressive esporrebbe a più elevati rischi di volatilità, e quindi sia a potenziali maggiori guadagni che a perdite di valore nel corso del periodo considerato.

Nel caso simulato, il raffronto mostra come risultato finale una differenza positiva a favore dell’acquisto tra la somma di tutti i costi sostenuti e gli incrementi patrimoniali legati al valore dell’immobile o dell’investimento alternativo del capitale iniziale a fine periodo.
Chiaramente ogni singolo elemento influisce sul risultato finale, quindi qualsiasi simulazione può portare a risultai diversi in funzione dei parametri specifici riferiti alla singola situazione o ai diversi scenari ipotizzati (valori immobiliari, durata del mutuo, costi, inflazione, rendimenti, etc).
Per dare un’idea, uno 0,5% in più o in meno di rendimento dell’investimento alternativo genererebbe un differenziale di quasi 50.000 € a favore dell’una o dell’altra soluzione. E ogni 0,1% di inflazione media significherebbe quasi 10.000 euro di differenza nel risultato finale.

A titolo di esempio, si riportano nella tabella di seguito i risultati della stessa simulazione estesa ad altre città d’Italia, mantenendo invariati tutti i criteri e parametri utilizzati:

Un’analisi adeguata non potrà pertanto prescindere da un’attenta verifica dei diversi parametri validi per la propria situazione e da un adeguato supporto competente per l’analisi dei valori di mercato e delle possibili diverse soluzioni.

A cura di Roberto Anedda
Responsabile Analisi Mercati e Public Relations Credipass

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