Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa è uno strumento pubblico pensato per agevolare l’accesso al credito a chi desidera acquistare la propria abitazione principale ma non dispone di garanzie sufficienti per ottenere un mutuo in banca. È gestito da Consap S.p.A., società del Ministero dell’Economia e delle Finanze, che valuta le domande di accesso alla garanzia trasmesse dalle banche e ne verifica i requisiti.
Cos’è e a chi si rivolge il Fondo Consap
Il Fondo, istituito con la Legge 27 dicembre 2013, n.147, offre una garanzia pubblica sul mutuo ipotecario richiesto per l’acquisto della prima casa, riducendo il rischio per la banca e facilitando l’erogazione del finanziamento. La garanzia è generalmente pari al 50% del capitale del mutuo ancora da rimborsare, ma può arrivare all’80%, all’85% o al 90%, in base alla categoria del richiedente e ai requisiti previsti.
È la banca a prestare il denaro per acquistare la casa: Consap non versa un contributo all’acquirente. La garanzia tutela la banca su una parte del capitale se il mutuatario non paga, ma non riduce il debito da restituire. Se il Fondo interviene, può recuperare dal mutuatario le somme pagate alla banca.
Possono accedere alla garanzia i cittadini che non siano proprietari di altri immobili ad uso abitativo anche all’estero, al momento della richiesta. Fanno eccezione gli immobili ricevuti in eredità, anche in comproprietà, concessi in uso gratuito a genitori o fratelli. È inoltre necessario appartenere a una delle categorie ammesse elencate di seguito.
I numeri del Fondo: oltre un mutuo su cinque garantito da Consap
Dal momento della sua istituzione, il Fondo ha avuto un impatto concreto sul mercato del credito. Secondo i dati ufficiali di Consap:
Oltre 540.000 mutui sono stati garantiti grazie al Fondo, per un controvalore complessivo di circa 65 miliardi di euro. Oltre il 20% dei mutui erogati in Italia beneficia della garanzia Consap, facilitando l’accesso alla prima casa da parte di migliaia di famiglie italiane.
La Legge di Bilancio 2025 ha previsto ulteriori stanziamenti per il 2026 e il 2027, con circa 270 milioni di euro ogni anno, a conferma dell’intento di mantenere l’iniziativa attiva e stabile nel tempo.
Categorie ammesse e requisiti
L’importo massimo del mutuo che può essere garantito è 250.000 euro.
Dal 1° gennaio 2025, in base alle norme della Legge di Bilancio 2025, l’accesso al Fondo è riservato a specifiche categorie sociali, inizialmente individuate nelle seguenti:
- giovani coppie coniugate ovvero conviventi more uxorio, con nucleo familiare costituito da almeno due anni e in cui uno dei due componenti non abbia superato 35 anni di età
- nuclei familiari monogenitoriali con figli minori
- conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari
- giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età
- nuclei familiari con tre figli di età inferiore a 21 anni e un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
- nuclei familiari con quattro figli di età inferiore a 21 anni e un valore ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
- nuclei familiari con cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e un valore ISEE non superiore a 50.000 euro annui.
Dal 3 agosto 2026 possono accedere al Fondo anche:
- le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992
- i componenti di un nucleo familiare al quale appartenga da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella del richiedente, convivente e con la stessa disabilità permanente accertata
Queste categorie sono state definite per dare priorità a soggetti considerati più esposti a difficoltà di accesso al credito.
Per i requisiti specifici delle nuove categorie e le indicazioni per presentare la domanda, consulta l’approfondimento sulle novità Consap da agosto 2026.
Garanzia e condizioni
La garanzia pubblico-statale copre una quota del capitale del mutuo (di norma il 50%) che la banca può utilizzare come parte delle proprie valutazioni in fase di concessione.
Le percentuali superiori al 50% si applicano alle seguenti condizioni:
- giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi degli Istituti autonomi per le case popolari e giovani sotto i 36 anni: garanzia fino all’80%, con ISEE non superiore a 40.000 euro e mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori
- famiglie con tre, quattro oppure cinque o più figli di età inferiore a 21 anni: garanzia rispettivamente fino all’80%, all’85% e al 90%, con le soglie ISEE di 40.000, 45.000 e 50.000 euro già indicate. Anche in questi casi il mutuo deve superare l’80% del prezzo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori
- persone con disabilità permanente e componenti dei nuclei familiari ammessi dal 3 agosto 2026: garanzia all’80% con ISEE non superiore a 40.000 euro. Per queste categorie non è necessario che il mutuo superi l’80% del prezzo di acquisto; con ISEE superiore resta prevista la garanzia ordinaria al 50%
Per le categorie già ammesse prima di agosto 2026, la possibilità di richiedere le garanzie all’80%, all’85% e al 90%, alle condizioni indicate, è stata prorogata alle domande presentate fino al 31 dicembre 2027. La proroga riguarda quindi le coperture superiori al 50% ordinario, non un contributo per pagare la casa.
La percentuale di garanzia riguarda il capitale del mutuo; la percentuale finanziata indica invece quanta parte del prezzo della casa viene coperta dal prestito. Una garanzia all’80% può quindi accompagnare anche un mutuo che finanzia il 100% del prezzo, se la banca lo concede e sono rispettati i requisiti. Per approfondire questa distinzione, consulta la FAQ sulla garanzia Consap per mutui oltre l’80%.
L’immobile per cui si chiede la garanzia deve essere adibito ad abitazione principale e non può rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, né possedere le caratteristiche di lusso previste dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072. Non sono ammesse richieste di garanzia per acquisto della sola nuda proprietà o la sola ristrutturazione.
Come si richiede
La domanda di garanzia non va presentata direttamente a Consap, ma alla banca o intermediario finanziario aderente all’iniziativa. La banca inoltra la documentazione necessaria a Consap, che a sua volta comunica l’esito istruttorio alla banca entro 20 giorni dalla ricezione della domanda. In caso di ammissione alla garanzia, la banca comunica a Consap, entro i successivi 90 giorni, l’avvenuto perfezionamento del mutuo oppure la mancata erogazione del finanziamento.
La richiesta va presentata insieme alla domanda di mutuo, utilizzando il modello Consap aggiornato per la propria categoria. Per i passaggi operativi e i documenti, consulta la FAQ su come richiedere la garanzia del Fondo Consap.
Consap non decide se concedere il mutuo: questa resta una prerogativa della banca, che valuta autonomamente reddito, affidabilità creditizia e altre condizioni contrattuali. La garanzia dello Stato, però, riduce significativamente il rischio per l’istituto di credito, rendendo più probabile l’esito positivo per il richiedente.
La scelta di un mutuo o di un prestito è una decisione complessa e delicata, da cui parte il proprio progetto: evitare il fai‑da‑te e affidarsi a un mediatore creditizio indipendente come Credipass permette di confrontare più banche, individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze e scegliere il finanziamento più conveniente, con assistenza personalizzata anche nella preparazione documentale e nei rapporti con la banca per l’ottenimento di condizioni agevolate.
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