Il mercato immobiliare italiano apre il 2026 con segnali di consolidamento, dopo la fase di recupero registrata nel biennio precedente. È quanto emerge dal 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, presentato il 1° aprile 2026 a Milano presso l’UniCredit Tower Hall, che prevede un proseguimento della crescita ma con ritmi più contenuti.
Dopo i segnali di ripresa dell’inflazione nei primi mesi dell’anno, sono attesi ulteriori effetti tra aprile e maggio per l’aumento dei prezzi energetici legato alla crisi del Golfo Persico. Rispetto al mercato immobiliare e mutui, si intravede il rischio di una situazione simile a quella dei primi anni della guerra in Ucraina, con tassi d’interesse in aumento e compravendite in frenata seppure ancora positive.
Dopo i minimi recenti di fine 2024, dal 2025 i tassi medi dei mutui hanno ripreso a salire progressivamente, portandosi nel 2026 intorno al 3,5%. La risalita ha ampliato la differenza di tasso rispetto ai mutui già esistenti, riducendo la convenienza delle operazioni di surroga. Da segnalare in tal senso il recente dato di Banca d’Italia, che rileva un forte calo (-21%) delle surroghe nell’ultimo trimestre 2025 rispetto a 12 mesi prima e che porta a ipotizzare un -37% delle operazioni di sostituzione mutuo nel 2026.
Si registra anche una leggera ripresa delle erogazioni a tasso variabile, che i dati ABI mostrano in salita al 15% nel primo periodo 2026 contro il 10% di settembre 2025.
Il 2025 si è chiuso con poco meno di 50 miliardi di euro di nuovi mutui erogati, per una crescita complessiva del 24,4% rispetto al 2024 ma con ritmo calante di trimestre in trimestre.
Per il 2026 Nomisma prevede un forte rallentamento nella crescita dei mutui, per effetto di una pur contenuta risalita dei tassi ed una certa cautela nei criteri di concessione del credito a parte delle banche, per un totale erogato di nuovi mutui per circa 53 miiardi di euro (+6%).
Proprio il credito continua a rappresentare un elemento chiave. La quota di acquisti finanziati tramite mutuo è cresciuta negli ultimi anni, passando dal 40,1% nel 2023 al 45,9% nel 2025. La qualità del credito si conferma buona, con le sofferenze sui mutui che proseguono il calo sia come tasso di default (0,5%) che come peso sul totale dei prestitit deteriorati (poco meno del 10%).
Dal lato delle comprevendite il settore residenziale conferma la fase espansiva avviata nel 2024 e rafforzata nel 2025, anno in cui le compravendite sono cresciute del +6,4% a livello nazionale (+6,0% nei 13 mercati intermedi), registrando anche in questo caso una crescita via via più contenuta, fino al +0,4% del quarto trimestre.
Le previsioni di Nomisma indicano un rallentamento rispetto al 2025: le compravendite residenziali sono attese in aumento del +1,8%, per un totale di circa 780 mila transazioni, con un livello che dovrebbe mantenersi sostanzialmente stabile anche nel biennio successivo. Un dato che si inserisce in un contesto ancora positivo dalla domanda, alimentata da una preferenza strutturale delle famiglie per l’acquisto della casa, anche in presenza di prezzi elevati e costo del credito più oneroso.
Guardando ai prezzi, il mercato continua a crescere ma ad intensità ridotta rispetto al recente passato, I prezzi immobiliari nell’ultimo anno hanno fatto registrare i seguenti incrementi:
- 13 città principali: +1,3% per le abitazioni nuove, +1,9% per quelle usate
- 13 città intermedia: +1,9% per le nuove, + 2,7% per quelle usate.
La dinamica leggermente più sostenuta dei prezzi per le abitazioni usate in buono stato segnala una pressione della domanda più forte sulle fasce meno pregiate. Parallelamente migliorano le condizioni di equilibrio tra domanda e offerta: il divario tra prezzi richiesti e offerti si riduce, gli immobili vengono assorbiti più rapidamente e i tempi medi di vendita si attestano intorno ai 5 mesi, con uno sconto medio dell’8,6%.
Il quadro resta positivo anche sul fronte delle locazioni, dove però emergono segnali di normalizzazione. Nel 2025 sono stati registrati oltre 1 milione di contratti, in crescita del +1,4% su base annua, mentre i canoni hanno continuato ad aumentare con un incremento medio del +3,4%.
Il quadro delineato da Nomisma è quindi quello di un mercato in equilibrio evolutivo: ancora in crescita, ma con segnali di progressivo assestamento, dove il ruolo del credito e la tenuta della domanda continueranno a rappresentare i principali fattori di sostegno nel breve periodo e con diversi elementi di incertezza in evoluzione e da monitorare nel corso dell’anno.
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