Il Forum dell’Abitare 2026 è stato un momento interessante per fare il punto su un mercato residenziale che continua a mostrare segnali contrastanti: dinamico e attrattivo da un lato, ma sempre più complesso sul fronte dell’accessibilità per le famiglie.
L’osservatorio sull’abitare
In occasione del Forum dell’Abitare 2026 del 12 maggio, Scenari Immobiliari e Abitare Co., hanno presentato il quarto osservatorio sull’abitare di “Una casa è per sempre – un investimento che vale”.
I numeri dell’osservatorio raccontano un settore ancora solido:
- nel 2025 in Italia sono state compravendute circa 770 mila abitazioni (+7% sul 2024), con una stima di circa 800 mila transazioni nel 2026
- i prezzi nominali medi sono saliti del +4% nel 2025
- il fatturato del residenziale ha raggiunto quota 134 miliardi di euro in dieci anni, con una crescita del 60%
- in Europa il comparto residenziale vale oltre 1.200 miliardi di euro e continua a consolidarsi come asset class di riferimento.
Ma accanto a questi dati emergono alcune criticità rilevanti.
A seguito delle modifiche negli incentivi statali per la manutenzione straordinaria e all’assenza di programmi di intervento di lungo periodo sull’abitazione, il 2025 ha registrato anche una contrazione del -15,5% dell’industria delle costruzioni residenziali, che è scesa a 105 miliardi di euro.
Con 60.000 unità scambiate nel 2025, il peso delle nuove costruzioni in Italia rimane confinato a meno dell’8% del mercato complessivo, con una stima di forte contrazione nel 2026 (-16,5%).
Rimane costante intorno al 30% la differenza tra prezzi medi del nuovo e dell’usato residenziale, con uno scarto medio nazionale di 1.650 €/mq ma realtà molto diverse da una città all’altra:
- Milano 2.950 €/mq
- Roma 2.165 €/mq
- Palermo 1.050 €/mq.
Prezzi e accessibilità
ll tema prezzi richiama a sua volta un altro punto centrale: l’accessibilità alla casa, soprattutto nelle grandi città.
Secondo i dati presentati da Abitare Co., in Italia il 28% delle famiglie monoreddito riesce ad accedere al mercato dell’acquisto, ma nelle grandi città la quota si riduce drasticamente:
- Roma 9,4%
- Milano 6,5%
- Bologna 4%.
Migliora la situazione per le famiglie con due redditi, ma nelle grandi aree urbane la quota di mercato realmente accessibile resta limitata rispetto alla media nazionale:
- Italia: 57%
- Roma 42,5%
- Milano 39,1%
- Bologna 41,2%.
Tale dinamica trova conferma anche nei dati delle transazioni per superfici rilevati da Abitare Co. E riassunti nella tabella:
In generale aumenta il peso delle abitazioni di piccole dimensioni, trainate da una domanda verso soluzioni funzionali ma soprattutto accessibili. I monolocali raggiungono quote superiori al 10 per cento in mercati come Milano, Roma, Bologna e Torino, anche per la maggiore richiesta proveniente da studenti, giovani professionisti e investitori.
Parallelamente:
- la domanda continua a crescere più rapidamente dell’offerta
- i prezzi rimangono in aumento nelle aree metropolitane
- nelle grandi città oltre il 60% delle nuove costruzioni si concentra ormai nelle aree periferiche
- le città più grandi estendono la propria influenza abitativa e logistica su aree ben più ampie del proprio territorio amministrativo
- nei primi mesi del 2026 la domanda di mutui è tornata a rallentare (-12% rispetto allo stesso periodo del 2025), dopo la fase favorita dalla riduzione dei tassi.
Il mercato residenziale italiano mostra ancora fondamentali solidi, ma la vera sfida dei prossimi anni sarà trovare un equilibrio sostenibile tra attrattività delle città, qualità dell’abitare e reale capacità economica delle famiglie di accedere alla casa.
A cura di Roberto Anedda
Responsabile Analisi Mercati e Public Relations Credipass
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