Il mercato immobiliare italiano continua a crescere, ma con un passo più misurato rispetto al 2025. A sostenere il settore sono soprattutto la domanda di prima casa e i nuovi mutui, mentre prezzi e volumi iniziano a muoversi verso una fase di maggiore normalizzazione, con uno sguardo all’incerto scenario geopolitico ed economico.
La seconda edizione dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, presentato a Milano il 9 luglio 2026, registra una buona capacità di tenuta del residenziale nel primo trimestre del 2026, che ha solo parzialmente sofferto della spirale di tensioni geopolitiche, rincari energetici e nuove pressioni inflazionistiche innescate dalla crisi in Medio Oriente.
I dati dell’Agenzia delle Entrate indicano che nei primi tre mesi del 2026 le compravendite residenziali sono aumentate del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con una crescita distribuita in modo piuttosto omogeneo tra capoluoghi e comuni di provincia. La domanda appare quindi meno concentrata nei soli mercati più dinamici e più diffusa sul territorio, con l’acquisto della prima casa a trainare gli scambi.
Particolarmente vivace è il segmento delle nuove abitazioni. Gli scambi sono cresciuti del 14,6% su base annua e la quota del nuovo ha raggiunto il 6% del mercato. Si tratta ancora di una componente limitata, ma la dinamica segnala una crescente attenzione verso immobili più efficienti e con minori necessità di intervento.
Anche le intenzioni di acquisto rilevate da Nomisma mostrano un deciso rafforzamento: la quota di famiglie che dichiara una propensione “certa” o “probabile” a comprare un’abitazione è passata dal 2,5% del primo semestre 2025 all’8,5% nello stesso periodo del 2026. Va considerato che fino a fine febbraio lo scenario di inflazione e tassi era visto in ulteriore ribasso, e solo da marzo lo scoppio della crisi con l’Iran ha modificato le prospettive. Il dato rilevato potrebbe quindi risultare ottimistico rispetto alla nuova situazione di mercato venutasi poi a creare.
Mutui: crescono i nuovi finanziamenti
Il credito continua a essere uno dei principali motori del mercato. Nel primo trimestre del 2026 il totale dei mutui alle famiglie ha registrato una flessione del 2,1%, ma il dato è condizionato dal crollo delle surroghe con oltre il – 63% rispetto al dato di pari periodo dell’anno prima.
La situazione cambia osservando le erogazioni di nuovi mutui, che sono aumentate del 6,6% per un valore totale di 12 miliardi di euro.
Nel primo trimestre 2026 gli acquisti effettuati da persone fisiche con l’aiuto di un mutuo hanno raggiunto il 47,8% del totale. La scelta del finanziamento, della durata e della rata compatibile con il reddito familiare assume così un peso sempre maggiore.
Migliora anche la qualità del credito. Il tasso di default dei mutui è sceso allo 0,45%, mentre le sofferenze collegate ai finanziamenti residenziali risultano ancora in diminuzione. La buona capacità di rimborso delle famiglie verrà probabilmente messa sotto pressione dal quadro economico incerto.
Prezzi in aumento, ma senza accelerazioni
La crescita dei prezzi immobiliari prosegue, anche se con intensità contenuta. Su base annua, nel primo semestre 2026, per le abitazioni in buono stato Nomisma registra un aumento dell’1,8%, mentre per gli immobili in ottimo stato o di nuova realizzazione l’incremento è dell’1,4%.
Il mercato resta comunque favorevole ai venditori: i tempi medi necessari per concludere una vendita sono scesi sotto i sette mesi e lo sconto medio rispetto al prezzo richiesto è sceso al 10,4%. La minore disponibilità dei proprietari a rivedere al ribasso le proprie aspettative conferma la tenuta della domanda.
Non tutti i territori si muovono però nella stessa direzione, con diverse città principali (comprese Milano e Roma) che mostrano segnali di rallentamento nelle dinamiche dei prezzi. Si tratta di una tendenza che potrebbe estendersi ad altre grandi città, soprattutto dove la distanza tra redditi familiari e valori immobiliari è diventata più ampia.
Sul fronte delle locazioni, la domanda resta elevata e l’offerta insufficiente. Nel primo trimestre 2026 i contratti sono aumentati appena dello 0,3%, mentre i canoni delle abitazioni in buono stato sono cresciuti del 3,3% su base annua. Nelle città principali il canone medio rilevato da Nomisma oscilla tra 660 e 780 euro mensili, con picchi di 1.200 euro a Milano, Firenze e Roma per i contratti ordinari di lungo periodo, mentre nelle città intermedie oscillano tra 530 e 590 euro mensili.
Efficienza energetica sempre più centrale
Tra i criteri che orientano la domanda cresce il peso della qualità energetica: dal 2024 ad oggi la quota di compravendite riguardanti abitazioni nelle classi A4-B è passata dal 6% all’8%. IL miglioramento è graduale, ma indica una maggiore attenzione verso consumi, costi di gestione e valore futuro dell’immobile.
I risultati si confermano anche negli immobili riqualificati e nelle nuove costruzioni. Oltre il 67% delle abitazioni soggette a ristrutturazioni importanti appartiene alle classi energetiche più elevate, e sale al 96% nelle nuove costruzioni. L’efficienza energetica sta quindi diventando un elemento rilevante nella scelta della casa e nella capacità dell’immobile di mantenere valore nel tempo.
Le prospettive per i prossimi anni
Conseguenze delle tensioni geopolitiche sui prezzi energetici, decisioni di politica monetaria delle banche centrali, potere d’acquisto e indebitamento delle famiglie sono i grandi fattori che stanno ridisegnando lo scenario di mercato, e che al momento lasciano molte incertezze sulle evoluzioni future.
Dopo la forte crescita del 2025, Nomisma prevede che le compravendite dovrebbero stabilizzarsi nel 2026, diminuire nel 2027 e tornare a crescere nel 2028. I volumi resteranno comunque elevati e superiori a quelli della fase precedente alla pandemia.
Anche i prezzi dovrebbero continuare a salire nei prossimi tre anni, ma con incrementi nominali sempre più contenuti.
In uno scenario più selettivo, la possibilità di acquistare dipenderà sempre più dall’equilibrio tra prezzo dell’immobile, disponibilità iniziale e accesso al credito. Per le famiglie diventa quindi fondamentale valutare con attenzione la sostenibilità dell’operazione e confrontare le diverse soluzioni di mutuo, per poter effettuare una scelta realmente compatibile con i propri obiettivi.
A cura di Roberto Anedda
Responsabile Analisi Mercati e Public Relations Credipass
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