Prima di acquistare una casa è fondamentale conoscere ogni fase della compravendita, compresi i requisiti necessari nel caso si valuti di richiedere un mutuo. Ottenere un mutuo non significa soltanto presentare una domanda alla banca, ma dimostrare di possedere requisiti anagrafici, reddituali e tecnici adeguati. Le banche valutano attentamente diversi elementi, tra cui età, reddito, affidabilità creditizia e caratteristiche dell’immobile. Analizziamo quali sono i criteri utilizzati dagli istituti di credito, quali documenti servono e come aumentare le possibilità di approvazione della richiesta.
Requisiti anagrafici per ottenere un mutuo
Per presentare una domanda di mutuo è necessario aver compiuto 18 anni. Il limite massimo di età varia in base alle politiche della banca, ma generalmente alla scadenza del finanziamento non si devono superare i 75 anni, con alcune eccezioni che possono arrivare fino agli 80 anni.
Per quanto riguarda cittadinanza e residenza:
- i cittadini italiani residenti in Italia possono richiedere il mutuo senza particolari limitazioni
- i cittadini dell’Unione Europea possono accedere alle stesse condizioni
- i cittadini extracomunitari devono dimostrare una residenza regolare in Italia (in genera da almeno 3 anni)
- alcune banche concedono mutui anche a cittadini italiani residenti all’estero, in presenza di requisiti specifici.
Requisiti reddituali e capacità di rimborso
Uno degli aspetti principali valutati dalla banca è la capacità di rimborso del debito nel corso degli anni. L’istituto analizza:
- reddito complessivo familiare
- stabilità lavorativa
- eventuali altri finanziamenti in corso
- persone fiscalmente a carico
Vengono valutate le entrate economiche provenienti dal reddito complessivo della famiglia, da cui verranno detratti eventuali altri impegni finanziari (prestiti, finanziamenti, altri debiti) e una soglia per ogni eventuale persona che risulti a carico (coniuge disoccupato o figli minori).
In genere la rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del reddito netto disponibile, anche se la percentuale può variare in base al profilo complessivo del richiedente.
Un contratto a tempo indeterminato o un’attività autonoma stabile nel tempo favoriscono l’approvazione. Anche lavoratori con contratti atipici possono ottenere un mutuo, purché dimostrino continuità reddituale.
Ogni istituto ha regole proprie, e solo confrontando le varie politiche del credito sarà possibile determinare quale banca potrà concederci il mutuo e a quali condizioni.
Disponibilità economica e percentuale finanziabile
Maggiore è la liquidità economica a disposizione del richiedente, più sarà alta la probabilità di ottenere il mutuo. Le banche solitamente finanziano mutui fino all’80% del prezzo dell’immobile (Loan To Value). Questo significa che il richiedente deve disporre di una quota di anticipo pari almeno al 20%, oltre alle spese accessorie.
In alcuni casi è possibile ottenere percentuali superiori, fino anche al 100% del valore dell’immobile, soprattutto attraverso strumenti pubblici di garanzia come il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, anche detto Fondo Consap, che può coprire una parte significativa del finanziamento per determinate categorie di richiedenti.
Per maggior dettagli su categorie e requisiti previsti dal Fondo Consap consulta la faq dedicata.
Merito creditizio e segnalazioni
La banca verifica anche l’affidabilità creditizia del richiedente, verificando nelle principali banche dati che in passato abbia sempre pagato regolarmente altri debiti e che non ci siano riscontri negativi.
Ritardi nei pagamenti, protesti o altre segnalazioni negative come “cattivi pagatori” possono compromettere l’esito della richiesta. In presenza di criticità, può essere necessario attendere i tempi previsti per la cancellazione delle segnalazioni dai rispettivi registri pubblici.
Requisiti tecnici e legali dell’immobile
Oltre ai requisiti personali, anche l’immobile deve rispettare criteri precisi, in modo da permettere l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia dell’intera operazione finanziaria
La banca verifica:
- ubicazione dell’immobile
- atto di provenienza (acquisto, successione, donazione, etc)
- regolarità catastale e urbanistica
- assenza di ipoteche o pregiudizievoli
- valore commerciale determinato tramite perizia.
Due elementi risultano fondamentali:
- Perizia: un tecnico incaricato dalla banca valuta l’immobile per stabilire il valore commerciale su cui calcolare l’importo finanziabile.
- Relazione notarile preliminare: il notaio incaricato dalla parte acquirente dovrà certificare che l’immobile oggetto della compravendita e del mutuo non abbia pregiudizievoli, ipoteche di altri istituti, diritti di prelazione da parte di terzi, e più in generale, che non sussistano elementi sfavorevoli per cui la banca non avrebbe interesse ad iscrivere un’ipoteca.
Dopo l’esito positivo di queste verifiche, la banca potrà procedere definitivamente con la delibera del mutuo e potrà essere fissato l’atto notarile, che consentirà al richiedente di sottoscrivere il mutuo e ricevere la somma necessaria per comprare l’immobile.
Documenti necessari per richiedere un mutuo
Oltre ai documenti personali di ciascun richiedente il mutuo e degli eventuali garanti (carta d’identità, codice fiscale, certificato cumulativo di residenza, stato di famiglia e stato civile), occorre presentare documentazione reddituale specifica.
Per lavoratori dipendenti:
- ultime buste paga (in genere almeno tre)
- ultimo Modello CU (Certificazione unica)
- dichiarazione del datore di lavoro che certifica l’anzianità di servizio.
Per lavoratori autonomi e liberi professionisti:
- ultima dichiarazione dei redditi
- visura CCIAA (Camera di Commercio), se applicabile
- eventuale iscrizione ad Albo professionale.
È inoltre richiesta la documentazione relativa all’immobile, e in particolare l’atto di provenienza, le planimetrie, il certificato di abitabilità e la proposta immobiliare o compromesso preliminare di compravendita.
Come aumentare le possibilità di ottenere un mutuo
Prima ancora di cercare la casa che si desidera acquistare è utile procedere con un’analisi della propria situazione finanziaria, per scoprire subito quale importo di mutuo potrebbe essere concesso.
La verifica di prefattibilità del mutuo permette di avere un budget già chiaro e di cercare l’immobile in maniera più mirata e senza perdite di tempo, con la possibilità di condurre la trattativa con il venditore in modo più sicuro e vantaggioso. Solitamente la predelibera delle banche che offrono questa opportunità ha una validità che va dai 4 ai 6 mesi, ma all’occorrenza è possibile rinnovarla.
Considerato che il finanziamento per l’acquisto della casa è di medio-lunga durata, è opportuno valutare tutti i possibili scenari che potrebbero verificarsi nel futuro, come ad esempio la nascita di un figlio o delle variazioni di reddito. A tal proposito, è consigliabile valutare attentamente la sottoscrizione di specifiche polizze assicurative che tutelino sé stessi e la propria famiglia da imprevisti gravi (perdita del lavoro, infortunio, malattia o decesso).
I fattori decisivi nell’approvazione del mutuo
Sebbene ogni banca applichi criteri interni specifici, l’esito della richiesta di mutuo dipende principalmente da una combinazione di elementi oggettivi e valutazioni di rischio. I fattori che incidono maggiormente sono:
- stabilità e continuità del reddito
Non conta solo l’importo percepito, ma anche la sua regolarità nel tempo e la tipologia contrattuale - incidenza della rata sul reddito familiare
Una rata sostenibile, generalmente entro il 30–35% del reddito netto, riduce il rischio per la banca - affidabilità creditizia
L’assenza di segnalazioni negative e una buona storia creditizia sono determinanti - percentuale di anticipo disponibile (Loan To Value)
Maggiore è l’anticipo versato, minore è il rischio per l’istituto di credito - regolarità tecnica e legale dell’immobile
Difformità catastali, ipoteche o problematiche giuridiche possono bloccare la pratica anche in presenza di requisiti personali adeguati - presenza di eventuali garanti o coobbligati
Un secondo reddito o una garanzia aggiuntiva possono rafforzare la richiesta - stabilità complessiva del nucleo familiare
Numero di persone a carico, altre esposizioni debitorie e situazione patrimoniale generale vengono valutati nel loro insieme.
Errori comuni da evitare quando si richiede un mutuo
Richiedere un mutuo senza un’adeguata preparazione può rallentare l’istruttoria o compromettere l’approvazione. Tra gli errori più frequenti:
- presentare richiesta di mutuo contemporaneamente a molte banche
Inoltrare più domande di mutuo nello stesso periodo può sembrare una strategia utile per aumentare le probabilità di approvazione, ma in realtà può avere l’effetto opposto. Ogni richiesta comporta una verifica nelle banche dati creditizie, e numerose interrogazioni ravvicinate possono peggiorare il profilo di rischio percepito dagli istituti. Inoltre, gestire pratiche parallele può generare costi e adempimenti burocratici multipli e non recuperabili. È preferibile pianificare la richiesta in modo ordinato, evitando sovrapposizioni e valutando con attenzione quale istituto sia più coerente con il proprio profilo finanziario - non verificare la propria posizione creditizia prima della richiesta
Eventuali segnalazioni negative andrebbero controllate e, se possibile, risolte prima di presentare domanda - richiedere un importo eccessivo rispetto all’acquisto e alla propria capacità reale
Una richiesta non coerente con il valore dell’immobile e il reddito disponibile aumenta il rischio di rifiuto - non considerare le spese accessorie
Oltre all’anticipo, vanno considerate imposte, notaio, perizia, assicurazioni e costi di istruttoria - non controllare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile
Irregolarità tecniche possono bloccare la delibera anche in fase avanzata - aprire nuovi finanziamenti poco prima della richiesta
Accendere prestiti o utilizzare eccessivamente linee di credito può peggiorare il profilo di rischio - presentare documentazione incompleta o incoerente
Errori formali rallentano la pratica e possono generare richieste di integrazione - non valutare una prefattibilità dl mutuo prima di cercare casa
Conoscere in anticipo l’importo finanziabile aiuta a evitare trattative non sostenibili.
La scelta di un mutuo è una decisione complessa e delicata, da cui parte il proprio progetto di casa: evitare il fai‑da‑te e affidarsi a un mediatore creditizio indipendente come Credipass permette di confrontare più banche, individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze e scegliere il finanziamento più conveniente, aiutandoti a controllare tutti i requisiti e ad ottenere una verifica di prefattibilità.
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