Il confronto tra redditi e prezzi delle case in Italia: lo stipendio medio di un neolaureato vale poco meno di 30 metri quadrati nel centro di Milano, ma può tradursi in oltre 100 metri in altre città e raddoppiare a seconda di zona e durata del mutuo.
Dodici mesi di lavoro non bastano per un metro quadro
Due notizie di questi giorni raccontano realtà quanto mai lontane.
Da una parte le richieste fino a 38.700 euro al metro quadro per residenze “uniche” in zona Monte Napoleone a Milano. Dall’altra, i dati dell’edizione 2025 della Total Remuneration Survey di Mercer sugli stipendi in Europa, ripresa anche dal Corriere della Sera, da cui risulta che un neolaureato in Italia guadagna in media 32.000 euro lordi l’anno, meno dei coetanei francesi (39.000 euro), olandesi (48.000 euro), tedeschi (57.000 euro) o svizzeri (89.000 euro). e tra i livelli più bassi in Europa occidentale (i polacchi, per ora, si fermano a poco più di 22.000 euro).
Ragionevolmente nessun neolaureato ipotizza di comprare casa in una delle strade simbolo del lusso italiano. È però interessante capire cosa quello stipendio possa significare concretamente per l’acquisto di una casa in una zona “normale”.
Dai 32.000 euro lordi alla rata sostenibile
Partiamo allora da quei 32.000 euro lordi annui. Tolti i contributi previdenziali (circa il 9%) e l’Irpef con le relative addizionali, il reddito netto si colloca intorno ai 21.500–22.000 euro annui, cioè circa 1.800 euro netti al mese. È su questo importo che le banche ragionano quando valutano un mutuo.
La regola prudenziale più diffusa è semplice: la rata non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile. Nel nostro esempio significa una rata massima sostenibile nell’ordine dei 630 euro al mese.
Ipotizziamo la soluzione che, alle migliori condizioni attuali, consente di ottenere il capitale più alto possibile senza garanzie aggiuntive: un mutuo a 20 o 30 anni a tasso variabile (tasso circa 2,3%), con un finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile. Con questi parametri, una rata intorno ai 630 euro permette di ottenere un mutuo di 122.000 euro (durata 20 anni), che salgono a 165.000 euro se si allunga la durata ai 30 anni.
Considerando il 20% di capitale da aggiungere per l’acquisto si arriva rispettivamente ad un valore finale di 152.000 euro e di 206.000 euro del possibile immobile, cifre da cui potrebbe realisticamente partire il progetto casa di un neolaureato medio italiano.
Quanto vale davvero uno stipendio sul mercato immobiliare
Qui entrano in gioco i diversi prezzi degli immobili le differenze territoriali. Prendendo i valori immobiliari medi per un immobile in buono stato in alcune delle principali città italiane, si rileva che, restando a Milano, in centro quel capitale non basta nemmeno per 30 metri quadrati; anche nel semi-centro le superfici restano contenute. A Roma e Firenze le zone centrali si confermano impegnative, mentre in altre città si potrebbero comprare più di 60-70 metri quadri e arrivare ad oltre 100 metri quadri a Cagliari e Palermo.
Spostandosi in zone semicentrali o periferiche le metrature ovviamente aumentano, e lo scenario si diversifica in modo significativo: Milano e Firenze sono le uniche città nelle quali, anche in periferia e con il mutuo più lungo, si resta sotto i 100 metri quadri. A Torino, Padova, Napoli e Bari anche un mutuo di 20 anni permette di trovare 90 metri quadri in zone semicentrali, e se ci si sposta in periferia a Genova e Palermo con un mutuo a 30 anni si superano addirittura i 200 metri quadri.
Tra le città si notano anche diverse rigidità di prezzo tra zone, con Firenze, Padova e Cagliari che mostrano un minore incremento della superficie acquistabile nel passaggio dal semicentro alla periferia.
Anche escludendo Milano e Roma, in alcune città lo stesso capitale può tradursi in superfici ben più ampie, talvolta anche doppie rispetto a quelle milanesi. Non si tratta solo di Nord contro Sud, ma di mercati locali con equilibri molto diversi tra prezzi e redditi.
Le situazioni reali di mercato sono inevitabilmente più diversificate, con variazioni di immobile, strade, servizi e ambiente a influire sulle quotazioni, così come le condizioni lavorative, familiari e dei redditi possono modificare le scelte abitative e finanziarie.
Consulta anche l’analisi su una selezione di città di provincia.
Partire dal concreto, non dal sogno
In un contesto di redditi contenuti e poco dinamici, che a dire il vero non si limita ai neolaureati, diventa decisivo evitare errori di valutazione e costruire un percorso solido nel tempo, partendo non dal sogno dell’immobile ideale ma dal mutuo realmente sostenibile. Definire con precisione la rata compatibile con il proprio reddito e la propria situazione consente di individuare fin da subito un budget ragionevole e, di conseguenza, immobili coerenti per zona e caratteristiche, facendo scelte supportate da competenza e conoscenza del mercato sia finanziario che immobiliare.
Ritardi da colmare
Resta però il paradosso iniziale: in via Monte Napoleone un metro quadro può valere più di un anno di lavoro di un neolaureato. Una parte del mercato immobiliare italiano corre a velocità globale. I redditi, a partire dai giovani, restano tra i più bassi d’Europa e ancorati a una scala locale.
Il dinamismo dei prezzi del lusso non è necessariamente indicativo del livello di benessere di un paese. Certi ritardi su altre variabili economiche rischiano di esserlo molto di più.
A cura di Roberto Anedda
Responsabile Analisi Mercati e Public Relations Credipass
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