Ottenere un mutuo: quali requisiti e caratteristiche è necessario avere

Mutui

Prima di compiere i primi passi verso l’acquisto di una casa è importante conoscere ogni fase della compravendita. A maggior ragione, se si ha la necessità di dover richiedere un mutuo alla banca è fondamentale conoscere in anticipo quali sono i requisiti fondamentali per ottenere un mutuo.

In questa guida scopriremo come le banche valutano una richiesta di mutuo e quali sono le caratteristiche che deve avere il potenziale mutuatario. Vedremo inoltre quali sono i documenti da presentare all’istituto e perché sia conveniente farsi seguire da un professionista del credito.

Richiesta mutuo: requisiti anagrafici

Alla base di una richiesta di mutuo devono essere rispettati i requisiti anagrafici, ovvero i presupposti legali affinché il richiedente possa ottenere un prestito e in particolare:

  • l’età: per presentare una domanda di mutuo è necessario aver compiuto 18 anni, mentre il limite di età massima dipende da ogni istituto di credito. In genere, alla scadenza del finanziamento non deve essere superata l’età di 75 anni, salvo alcuni casi in cui è possibile arrivare a 80 anni.
  • la cittadinanza e la residenza: le banche sono disponibili a finanziare l’acquisto della casa sia ai cittadini italiani residenti in Italia, compresi coloro che hanno la cittadinanza di un altro Stato dell’Unione europea, sia ai cittadini extracomunitari, purché abbiamo una regolare residenza in Italia. In genere le banche concedono mutui a stranieri se questi possono dimostrare di essere in Italia da almeno 3 anni. Nel caso dei cittadini italiani residenti all’estero, alcune banche concedono mutui se vengono rispettati alcuni requisiti che variano in base alle politiche del credito di ciascuna banca.

Ottenere un mutuo: requisiti reddituali

Dopo avere verificato le caratteristiche anagrafiche, la banca analizzerà il rischio dell’operazione, che consiste nel valutare i requisiti economico-reddituali del richiedente per misurare la sua capacità di restituire il debito nel corso degli anni. In particolare l’istituto di credito verificherà i seguenti parametri:

Capacità di rimborso – la banca vorrà accertarsi della solidità finanziaria del richiedente e determinare qual è l’importo della rata che può essere sostenuta in base al tasso applicato dalla stessa banca e tenendo conto delle entrate economiche provenienti dal reddito complessivo della famiglia, da cui verranno detratti eventuali altri impegni finanziari (prestiti, finanziamenti, altri debiti) e una soglia per ogni eventuale persona che risulti a carico (coniuge disoccupato o figli minori).

Solitamente le banche impongono che la rata da pagare per il mutuo non sia superiore ad un terzo dei redditi totali. Avere un contratto a tempo indeterminato o un reddito da lavoro autonomo solido sono caratteristiche che favoriscono l’ottenimento di un mutuo, ma esistono della garanzie anche per chi ha contratti atipici. Anche in questo caso, ogni istituto ha proprie regole e solo confrontando le varie politiche del credito sarà possibile determinare quale banca potrà concederci il mutuo.

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Disponibilità economica – maggiore è la liquidità economica a disposizione del richiedente, più sarà alta la probabilità che il mutuo verrà concesso. Le banche solitamente finanziano mutui fino all’80% del prezzo dell’immobile, presupponendo che l’acquirente della prima o della seconda casa abbia una somma iniziale del 20% da versare come anticipo. Tuttavia, esiste la possibilità di ottenere un mutuo di importo superiore, che in certi casi arriva al 95% del valore dell’immobile e in altri, grazie al Fondo di garanzia prima casa Consap, può raggiungere anche l’intero prezzo della casa tramite mutuo 100%.

In questo caso le categorie di persone che hanno la priorità al Fondo sono:

  • gli under 35 anni con contratto di lavoro atipico o precario;
  • le giovani coppie in cui almeno uno dei componenti non abbia raggiunto l’età di 35 anni;
  • i genitori separati o i vedovi con figli minori a carico;
  • gli affittuari di case popolari.

Merito creditizio – oltre alle garanzie reali che il richiedente deve possedere per richiedere un mutuo, la banca valuterà anche la sua affidabilità creditizia e in particolare verificherà che in passato abbia sempre pagato regolarmente altri debiti e che non ci siano segnalazioni negative nelle banche dati a cui tutti gli istituti di credito hanno accesso.

Essere iscritti al Registro dei protesti o essere stati segnalati in Crif come “cattivi pagatori” renderà la richiesta di mutuo molto complicata. In questo caso sarà utile aspettare i tempi di cancellazione previsti dai rispettivi registri pubblici.

Requisiti tecnici e legali

Quasi tutti gli istituti di credito iniziano l’iter della pratica di mutuo con la valutazione della situazione reddituale, anche se alcune banche si accertano subito che l’immobile offerto in garanzia sia congruo. In qualunque caso, per avere la conferma definiva che la banca accetterà la richiesta di mutuo è necessario compiere un’analisi tecnico/legale sul bene immobiliare al fine di essere sicuri che lo stesso abbia i requisiti per l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia dell’intera operazione finanziaria.

Nel dettaglio, la banca prenderà delle prime informazioni sull’immobile e visionerà l’atto di provenienza, le schede catastali, l’ubicazione e indicherà nella domanda di mutuo il valore commerciale presunto, che solitamente corrisponde al prezzo offerto indicato nella proposta di acquisto.

Successivamente subentrano due figure professionali decisive per la definitiva delibera del mutuo: il perito e il notaio.

Perizia dell’immobile – un tecnico incaricato dalla banca effettuerà un sopralluogo sull’immobile per dare una valutazione commerciale al bene che verrà ipotecato in modo che l’istituto di credito definisca l’importo erogabile definitivo.

Relazione notarile preliminare – il notaio incaricato dalla parte acquirente dovrà certificare che l’immobile oggetto della compravendita e del mutuo non abbia pregiudizievoli, ipoteche di altri istituti, diritti di prelazione da parte di terzi, e più in generale, che non sussistano elementi sfavorevoli per cui la banca non avrebbe interesse ad iscrivere un’ipoteca.

A questo punto, se la procedura tecnico-legale non ha riscontrato alcuna negatività, la banca potrà procedere definitivamente con la delibera del mutuo e dunque potrà essere fissato l’atto notarile che consentirà al richiedente di sottoscrivere il mutuo e e ricevere la somma necessaria per comprare la casa.

Documenti da presentare per richiedere un mutuo

Oltre ai documenti personali di ciascun richiedente il mutuo e degli eventuali garanti, ovvero la carta di identità, il codice fiscale e il certificato cumulativo di residenza, stato di famiglia e stato civile, per poter procedere con la domanda di mutuo, la banca avrà bisogno di una serie di documenti, che per quanto riguarda la valutazione reddituale, varia in base alla categoria del richiedente:

Documentazione mutuo per lavoratori dipendenti:

  • ultime tre buste paga;
  • ultimo Modello CU (Certificazione unica);
  • dichiarazione del datore di lavoro che certifica l’anzianità di servizio.

Documentazione mutuo per lavoratori autonomi e liberi professionisti:

  • ultimo Modello dei redditi;
  • visura CCIAA (Camera di Commercio);
  • eventuale iscrizione all’Albo professionale;.

Inoltre, a completamento della pratica, sarà necessario fornire alla banca la documentazione relativa all’immobile oggetto della vendita, e in particolare l’atto di provenienza, le planimetrie, il certificato di abitabilità e la proposta immobiliare o compromesso preliminare di compravendita.

In conclusione

Prima di presentare una richiesta di mutuo è utile identificare quale rata si è in grado di pagare, considerando che il finanziamento per l’acquisto della casa è di medio-lunga durata e pertanto sarebbe opportuno valutare tutti i possibili scenari che potrebbero verificarsi nel futuro, come ad esempio la nascita di un figlio o la possibilità di perdere il lavoro. A tal proposito, è consigliabile valutare attentamente la sottoscrizione di specifiche polizze assicurative che tutelino sé stessi e la propria famiglia.

Inoltre, è bene sapere che prima ancora di cercare la casa che si desidera acquistare si può procedere con un’analisi della propria situazione finanziaria per scoprire subito quale importo di mutuo ci può essere concesso dalla banca.

Chiedere una pre-fattibilità del mutuo prima ancora di aver trovato l’immobile presenta vari vantaggi, tra cui il fatto che sapremo con esattezza quali immobili visionare, senza perdere tempo dietro abitazioni che non ci si può permettere e soprattutto, quando si troverà la casa ideale, la pre-delibera del mutuo permette di condurre la trattativa con il venditore in modo più agile e vantaggioso per tutti. Solitamente la pre-delibera delle banche che offrono questa opportunità ha una validità che va dai 4 ai 6 mesi, ma all’occorrenza è possibile rinnovarla.

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