Pochi giorni fa l’Amministratore delegato di Credipass Terry Morabito e il Presidente Fabio Graziotto hanno rilasciato un’intervista a Simplybiz per fare chiarezza sulle posizione di Credipass in merito a due importanti temi legati al settore creditizio: l’incompatibilità dell’attività di mediazione con gli agenti immobiliari e la sentenza Lexitor.
Riportiamo di seguito l’articolo scritto da Jennifer Zocchi.
Nel comparto della mediazione creditizia il 2021 verrà ricordato come l’anno dei colpi di scena sul fronte normativo. A tenere banco sono stati, da un lato, il nodo dell’incompatibilità agente immobiliare – collaboratore di mediatore creditizio e, dall’altro, il rimpallo tra governo, Banca d’Italia e Corte Costituzionale sull’applicazione della sentenza Lexitor in Italia.
Quali sono le questioni ancora aperte? Come è auspicabile che evolvano? E quali altre novità è possibile attendersi nel 2022 sotto il profilo legislativo? Sono le domande che abbiamo rivolto ai protagonisti del settore, con un’attenzione particolare alle proposte dei rappresentanti delle maggiori società di mediazione per trovare una soluzione condivisa ai problemi ancora irrisolti.
Incompatibilità agente-mediatore, l’evoluzione della vicenda
In passato l’attività dell’agente immobiliare si è spesso sovrapposta a quella del mediatore creditizio. Alla bisogna, gli agenti segnalavano le potenziali pratiche di mutuo alle banche, svolgendo di fatto anche il ruolo di mediatori. Il D.lgs. 141/2010 ha sancito che il mediatore creditizio può esclusivamente mettere in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari con la potenziale clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma, nonché attività connesse o strumentali. Per creare una nuova specializzazione, il provvedimento ha escluso per i mediatori e i loro collaboratori la possibilità di svolgere altri lavori, incluso quella della vendita delle case.
La Legge europea 2019-2020 ha cambiato le carte in tavola, introducendo la possibilità per l’agente immobiliare di svolgere la professione di mediatore creditizio, riportando in auge il problema del conflitto di interesse. La novità ha creato una spaccatura all’interno delle associazioni di categoria, con la Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e l’Ama (Associazione mediatori e agenti) favorevoli al doppio incarico e Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari), Assomea e Assoprofessional contrarie.
Dopo un dibattito acceso, il 21 dicembre 2021 ha ricevuto il via libera definitivo il disegno di legge contenente le Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea – Legge europea 2019-2020, nel quale è stata stabilita nuovamente l’incompatibilità tra l’attività degli agenti immobiliari e dei mediatori merceologici.
Le dichiarazioni del Presidente di Credipass Fabio Graziotto
Il provvedimento entrerà in vigore il 1° febbraio. Ma non è detto che sia ancora stata scritta l’ultima parola sulla vicenda. “La modifica normativa risulta in contrasto con la normativa europea, emanata, ricordiamolo, a seguito della procedura di infrazione n. 2018/2175 avviata contro il nostro Paese dalla Commissione Europea, che reputò limitativa dell’attività dell’agente immobiliare l’incompatibilità fra le professioni, poiché impedisce lo sviluppo di modelli commerciali innovativi e flessibili, tali da consentire l’erogazione di servizi confacenti alle esigenze dei cittadini – sostiene Fabio Graziotto, Presidente di Credipass e di Ama -. Auspichiamo dunque un ritorno sulla decisione e una revisione della normativa in linea con la volontà europea di liberalizzazione, che ci metta al riparo da nuove procedure di infrazione.
Nel frattempo, negli ultimi due anni, diverse società di mediazione creditizia avevano aperto le porte agli agenti immobiliari che intendevano ampliare l’offerta alla loro clientela svolgendo delle consulenze mirate all’ottenimento di mutui. Come ricorda il Presidente Graziotto, “Credipass, con l’apertura alla conciliabilità dei ruoli, aveva avviato una campagna di reclutamento di agenti immobiliari più strutturati che aveva dato ottimi risultati. Ora purtroppo dovremo proseguire con la nostra strategia di business e di crescita senza di loro. Più che comportare una variazione nel nostro modello di distribuzione, però, il nuovo provvedimento rappresenta a nostro avviso un’occasione persa per l’intero settore”.
La sentenza Lexitor
Nel 2021 il governo, prima, e la Banca d’Italia, poi, sono intervenuti sul tema della sentenza Lexitor. La palla è poi passata alla Corte Costituzionale, chiamata a porre la parola fine a una vicenda che si trascina dal settembre del 2019.
Le previsioni del decreto Sostegni Bis
Il 22 luglio il Senato ha rinnovato la fiducia al governo approvando in via definitiva il disegno di legge n. 2320, di conversione, con modificazioni, del decreto legge n.73 del 25 maggio 2021, il cosiddetto Decreto Sostegni bis. L’art. 11-octies del testo approvato modifica in particolare l’art. 125 sexies del Testo unico bancario (Tub) in tema di rimborso anticipato dei contratti di credito ai consumatori.
Il Decreto Sostegni Bis recepisce l’orientamento della sentenza Lexitor, emanata dalla Corte di Giustizia Ue l’11 settembre del 2019, prevedendo che “salva diversa pattuizione tra il finanziatore e l’intermediario del credito”, il finanziatore “ha diritto di regresso nei confronti dell’intermediario del credito per la quota dell’importo rimborsato al consumatore relativa al compenso per l’attività di intermediazione del credito”.
L’orientamento della Banca d’Italia
L’interpretazione del legislatore è stata fatta propria dalla Banca d’Italia, che il 1° dicembre ha comunicato di ritenere superate le proprie linee orientative sulla sentenza Lexitor e, con l’orientamento su “Credito ai consumatori. Modifiche alla disciplina primaria in tema di rimborso anticipato dei contratti di credito al consumo”, ha sottolineato che, salvo diversa pattuizione tra il finanziatore e l’intermediario del credito, il finanziatore avrà diritto di regresso nei confronti dell’intermediario del credito per la quota dell’importo rimborsato al consumatore relativa al compenso per l’attività di intermediazione del credito.
La Banca d’Italia ha concluso il suo orientamento precisando di aver presente che “con ordinanza del 2 novembre scorso il Tribunale di Torino ha dichiarato rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale del ridetto art. 11-octies, per contrasto con gli artt. 3, 11 e 117, primo comma, della Costituzione, con conseguente trasmissione degli atti del processo alla Corte Costituzionale, muovendo dal doppio rilievo circa l’impossibilità dell’interpretazione conforme del disposto di legge alla sentenza ‘Lexitor’ e, nel contempo, dell’assenza delle condizioni per applicare in via diretta la norma Ue disapplicando la norma di diritto interno che risulti incompatibile con la prima”.
In attesa del pronunciamento della Consulta, la Banca d’Italia si atterrà alla nuova previsione di legge nello svolgimento della propria azione di supervisione.
Terry Morabito
Amministratore delegato di Credipass
L’opinione di Terry Morabito, Amministratore delegato di Credipass
Le società di mediazione creditizia sottolineano alcuni aspetti positivi introdotti dal decreto Sostegni Bis in favore del comparto. Primo fra tutti, l’applicazione della nuova normativa ai contratti sottoscritti successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto. Quindi l’inserimento della dicitura “salvo diversa pattuizione”, che lascia aperta la possibilità di trovare un punto di incontro tra finanziatori e intermediari.
Un altro elemento positivo è rappresentato dalla possibilità di prevedere il rimborso sul principio del cosiddetto “costo ammortizzato” e non sul principio del “pro rata temporis”, riducendo la portata economica dei rimborsi. “Intanto partiamo dal presupposto che la sentenza Lexitor non riguarda i contratti di mutuo, che rappresentano il core business delle società di mediazione creditizia, ma i prestiti con cessione del quinto dello stipendio o della pensione – precisa Terry Morabito, amministratore delegato di Credipass -. Il Decreto Sostegni Bis ha il merito di limitare i rimborsi ai soli contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge di conversione del decreto. La maggior parte dei finanziamenti con cessione del quinto siglati dopo tale data presenta infatti la formula ‘tutto Tan’, con la quale l’ente finanziatore ha già progressivamente calcolato nella curva del costo ammortizzato un rimborso che corrisponde agli interessi residui”.
Inoltre, Morabito ricorda che “i contratti di cessione del quinto possono essere rinnovati soltanto una volta trascorsi i due quinti della durata, quindi non prima di 4 anni per i finanziamenti decennali. “In questo arco di tempo il cliente ha già rimborsato il 60% degli interessi – spiega l’Ad di Credipass -. Secondo quanto previsto dal D.p.r. 180/50 all’art.39, fatta eccezione per alcuni casi di estinzione anticipata da parte dei clienti, gli enti finanziari hanno elaborato una curva di rimborso delle provvigioni che consente di ammortizzare le cosiddette ‘diverse pattuizioni’ con l’intermediario del credito, e cioè l’agente in attività finanziaria o il mediatore creditizio. In questo contesto il finanziatore avrà tutto l’interesse a rinunciare al diritto di regresso piuttosto che al canale distributivo”.
