BTP a lunga scadenza e mutuo: le opportunità dopo il rialzo dei tassi

L’aumento dell’inflazione e le tensioni sui tassi di interesse hanno provocato ribassi anche significativi nelle quotazioni di diversi BTP a lunga scadenza rispetto ai livelli raggiunti fino a giugno.
Opportunità per i risparmiatori per acquistare titoli di Stato con cedole elevate a prezzi più convenienti, valutando l’abbinamento con un mutuo per chi vuole comprare casa.

BTP Valore e titoli a lunga scadenza: rendimenti e durate differenti
L’attenzione recente dei risparmiatori si è concentrata sui nuovi BTP Valore di ottobre 2026, proposti in due versioni: una con cedole trimestrali crescenti e una, denominata BTP Valore Insieme, con un’unica cedola alla scadenza. Qui è possibile consultare l’analisi Credipass BTP Valore ottobre 2026 e mutuo.
I BTP Valore offrono rendimenti interessanti, ma inferiori, in termini di rendimento annualizzato, a quelli di alcuni BTP a lunga scadenza già negoziati sul mercato.

Il rendimento effettivo dipende anche dal prezzo di acquisto.
Quando un BTP viene acquistato sotto la pari, cioè a meno di 100, il rimborso al valore nominale può aggiungere un guadagno in conto capitale alle cedole incassate. Al contrario, acquistando sopra la pari, il rendimento effettivo a scadenza risulta inferiore alla cedola nominale.
Come già fatto per altri BTP, l’analisi Credipass si focalizza sulla possibile opportunità per chi deve acquistare un’abitazione e dispone di liquidità sufficiente per non dover teoricamente ricorrere a un mutuo.

Chiaramente va tenuto conto del diverso orizzonte temporale rispetto ai cinque anni dei BTP Valore. Da un lato l’impegno più lungo consente di godere per molti più anni delle cedole previste, senza dover cercare un nuovo investimento dopo cinque anni. Dall’altro, una durata maggiore comporta anche una maggiore esposizione alle oscillazioni dei prezzi di mercato, soprattutto nell’ipotesi di vendita anticipata dei titoli.

BTP e mutuo: quando le scadenze diventano confrontabili
Abbiamo preso come riferimento due BTP a tasso fisso con scadenza rispettivamente nel settembre 2040 (tasso annuo cedola 5%) e nel settembre 2044 (tasso annuo cedola 4,75%).
Le date del 2040 e del 2044 possono sembrare lontane. Ma per chi sta acquistando un’abitazione con un mutuo di 20 o 25 anni, si tratta di orizzonti temporali che rientrano nella stessa pianificazione finanziaria di medio-lungo periodo.
La scelta da valutare è se utilizzare la liquidità disponibile per acquistare casa senza finanziamento oppure mantenerla investita in BTP, ricorrendo a un mutuo a tasso fisso.
La convenienza non dipende soltanto dal confronto tra cedola e tasso del mutuo. Occorre considerare anche il prezzo dei titoli, le imposte, le spese, le detrazioni fiscali sugli interessi del finanziamento, le rate sostenute nel tempo e il debito residuo alla scadenza dell’investimento.

La simulazione: 100.000 euro investiti e un mutuo ventennale
Come detto, le quotazioni dei BTP sul mercato variano ogni giorno. Per l’analisi si considerano le quotazioni di chiusura del 23 ottobre 2026: 102,75 per il primo titolo e 98,75 per il secondo.
Il capitale nominale acquistabile viene adeguato alla liquidità disponibile, comprendendo anche il rateo cedolare e le commissioni.
Per finanziare l’acquisto dell’abitazione ipotizziamo un mutuo di 100.000 euro, a tasso fisso del 3,50% (tra i migliori attuali per immobili in categoria energetica da C a F) e durata di 20 anni, con una rata mensile di 580 euro.

I risultati economici alla scadenza dei BTP

Simulazione con acquisto dei BTP il 23 ottobre 2026, mantenimento fino a scadenza, mutuo 20 anni con TAN fisso 3,50%, spese iniziali di 3.000 euro, fiscalità applicabile ai titoli di Stato, detrazione IRPEF degli interessi del mutuo nei limiti previsti ed estinzione del mutuo alla scadenza del BTP. Il risultato considera anche un rendimento alternativo della liquidità del 3,00% lordo annuo, pari al 2,22% netto.

I risultati evidenziano un vantaggio economico stimato di quasi 15.000 euro con il BTP 2040 e 26.000 euro con il BTP 2044.
Il secondo titolo presenta un risultato complessivo maggiore, anche grazie al prezzo di acquisto sotto la pari e alla maggiore durata dell’investimento. Il confronto deve però tenere conto dei circa quattro anni aggiuntivi necessari per arrivare alla sua scadenza.
È importante ricordare che le quotazioni dei BTP cambiano continuamente: prezzi di acquisto differenti, anche di pochi decimi di punto, possono modificare il capitale nominale acquistabile e il risultato economico finale della simulazione.

Cosa cambia con un mutuo di 25 o 30 anni
La simulazione utilizza un mutuo ventennale, ma è possibile valutare anche durate superiori.
A parità di tasso del 3,50%, passando a 25 anni la rata scenderebbe da 580 a 501 euro, mentre con un mutuo trentennale si ridurrebbe a circa 449 euro. Il vantaggio economico stimato alla scadenza dei BTP diminuirebbe leggermente: con il mutuo a 25 anni sarebbe di circa 14.060 euro per il BTP 2040 e 24.600 euro per il BTP 2044; con il mutuo a 30 anni scenderebbe rispettivamente a circa 13.570 e 23.700 euro.
La differenza più importante riguarda quindi la sostenibilità della rata e la velocità di rimborso del capitale. Una durata maggiore comporta un finanziamento più lungo ma riduce l’impegno mensile della rata e offre risultati economici simili alla durata più breve.

E se le quotazioni dei BTP risalissero prima della scadenza?
La lunga durata dei titoli non implica necessariamente che l’investimento debba essere mantenuto fino al rimborso.
Se nei prossimi anni lo scenario economico dovesse cambiare e i rendimenti richiesti dal mercato diminuissero, le quotazioni dei BTP potrebbero tornare a salire, aprendo la possibilità di realizzare anticipatamente un guadagno in conto capitale.
Consideriamo, per esempio, un aumento di cinque punti delle quotazioni nell’arco di cinque anni.
Il BTP 2040 passerebbe da 102,75 a 107,75, mentre il BTP 2044 salirebbe da 98,75 a 103,75 (entrambi quotavano ben oltre tali valori fino a giugno 2026) .

La simulazione comprende il mutuo ventennale al 3,50%, le spese, la fiscalità, il rateo maturato alla vendita, il debito residuo e il rendimento alternativo della liquidità.

In questo scenario, l’operazione potrebbe quindi generare un vantaggio economico di circa 7.000 euro già dopo cinque anni, senza attendere la scadenza originaria dei titoli.
Si tratta naturalmente di un’ipotesi, non di una previsione. Le quotazioni potrebbero anche diminuire ulteriormente, e in tal caso una vendita anticipata potrebbe determinare una perdita in conto capitale.

Una strategia da valutare considerando rendimento, durata e sostenibilità
Il ribasso delle quotazioni dei BTP offre nuove possibilità di valutazione per chi dispone di liquidità e deve contemporaneamente affrontare un investimento immobiliare.
In determinate condizioni, mantenere il capitale investito e finanziare l’acquisto della casa con un mutuo a tasso fisso può produrre un vantaggio economico anche significativo.
La convenienza dipende da diversi elementi: il rendimento effettivo dei titoli, il costo del finanziamento, la durata dell’operazione e la capacità di sostenere regolarmente le rate senza dover disinvestire in un momento sfavorevole.
Un mutuo più lungo può rendere la rata più sostenibile, mentre i BTP a lunga scadenza offrono cedole elevate e la possibilità, non garantita, di beneficiare di eventuali rialzi delle quotazioni.

A cura di Roberto Anedda
Responsabile Analisi Mercati e Public Relations Credipass

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